Wtórny rynek nieruchomości 2007 i 2008

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

ZMIANY CEN DOMÓW W 2007 ROKU

Śmiało można powiedzieć, że rynek nieruchomości w 2007 roku należał do domów jednorodzinnych. Nie oznacza to oczywiście, że transakcje takie zdominowały rynek. W polskich miastach nadal zdecydowana większość zapotrzebowania przypada na mieszkania. W 2007 roku domy znalazły się w kręgu zainteresowania większej grupy osób, ze względu na wzrosty cen mieszkań, które miały miejsce w 2006 i na początku 2007 roku. Zwiększone zainteresowanie i popyt zaowocowały szybkim i znacznym wzrostem cen. Rekord procentowy wzrostu cen przypadł Wrocławiowi (podobnie jak w zeszłym roku w przypadku mieszkań).

Średnia cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów kwadratowych wzrosła o 53%, czyli o 400 tys. złotych w ciągu roku! Wyższy wzrost w wartościach bezwzględnych, czyli namacalnych złotówkach, odnotowały takie same domy w Warszawie. Na koniec roku cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów, była o ponad 520 tys., czyli 42% wyższa niż na początku 2007 roku. W przypadku domów koniecznym wydaje się uwzględnianie właśnie wysokości bezwzględnych przyrostów cen. 400 tys. więcej za dom we Wrocławiu, w skali roku, to koszt 56 metrowego mieszkania (3 pokoje), 520 tys. w Warszawie to prawie 58 metrów, przy założeniu że kupujemy mieszkanie w średnich cenach dla danego miasta (wyliczenia na podstawie danych grudniowych). Wzrosty cen nie ominęły także innych polskich aglomeracji. Domy z opisywanego powyżej segmentu zdrożały o 33% w Poznaniu i o 12% w Krakowie. Warto zaznaczyć, iż w przypadku dużych domów przeważająca część wzrostów przypadła na 1-sze półrocze 2007 roku, kiedy następowały jeszcze wzrosty cen mieszkań. W III kwartale dwucyfrowy wzrost średniej ceny odnotowaliśmy już jedynie we Wrocławiu, a w IV kwartale w Warszawie i Krakowie mieliśmy do czynienia z nieznacznym spadkiem średniej ceny, odpowiednio o 2 i 8%. Wydaje się, iż oznacza to, że także ceny domów osiągnęły już na tyle wysoki poziom, iż popyt na nie został drastycznie ograniczony. Wystarczy powiedzieć, iż w chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około 1 miliona lub więcej. To dużo, dużo więcej niż zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny.

Wzrosty cen niedużych domów do 150 metrów były tylko nieznacznie niższe niż domów powyżej 230 metrów. W skali roku w poszczególnych miastach ukształtowały się na porównywalnym poziomie: 32% w Warszawie, 31% w Poznaniu, 30% we Wrocławiu i najmniej, ale jednak o 21% w Krakowie. Także w tym przypadku największe zmiany miały miejsce w pierwszej połowie roku.
Interesująca jest także odpowiedź na pytanie czy tak gwałtowne wzrosty dotyczą całego kraju? Analizując sytuację na podstawie województwa mazowieckiego widać, iż nie jest to zrównoważony wzrost całego segmentu rynku. W tym samym czasie, gdy domy w granicach Warszawy zdrożały o 42%, porównywalnie, bo o 38% wzrosły ceny w miejscowościach podwarszawskich, ale już w województwie wzrost był dwuipółkrotnie niższy: 16% (z wyliczeń dla województwa wykluczona została aglomeracja warszawska).

Choć wniosek jest oczywisty warto go jednak przypominać: wolnorynkowe ceny są kształtowane przez popyt i podaż, stąd najwyższe podwyżki mają miejsce w dużych miastach i ich okolicach. Po pierwsze mieszkańcy tych miast dysponują wyższymi dochodami, a dodatkowo wysokie ceny mieszkań skłaniały ich do zakupu relatywnie tańszych (w przeliczeniu na ceny metrów kwadratowych) domów.