Rynek mieszkaniowy - podsumowanie 2007r.

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

W mniejszych miastach ceny idą w górę

Z podwyżkami musieli też liczyć się nabywcy nieruchomości mieszkalnych w średniej wielkości miastach Polski tj. Szczecinie, Gorzowie Wielkopolskim czy Olsztynie. W większości tego typu lokalizacji metr kwadratowy kosztował na początku roku 3 500 – 4 000 zł. Biorąc pod uwagę, że w chwili obecnej podobne pieniądze deweloper musi zapłacić za samo wybudowanie inwestycji, widać, że dalsze podwyżki cen w najbliższej przyszłości są nieuniknione.

W kontekście miast położonych bardzo blisko zachodniej granicy zaobserwowano zjawisko, które zmniejsza zainteresowanie produktem rodzimych deweloperów. Mianowicie, polskie rodziny decydują się na kupno mieszkań w przygranicznych miastach wschodnich Niemiec gdzie w skutek masowej emigracji wewnętrznej poza aglomeracje miejskie ceny nieruchomości są wyjątkowo niskie (np. lokale mieszkalne we Frankfurcie nad Odrą kosztują niekiedy ok. 2 000 zł/mkw.). Po wejściu Polski do strefy Schengen to zjawisko zapewne się rozszerzy.

Przyczyny spowolnienia wzrostu cen nieruchomości w 2007

Przyczyn spowolnienia wzrostu cen mieszkań należy upatrywać w kilku kwestiach, według analityków CEE Property Group. Najważniejsza z nich to aspekt psychologiczny. Nabywcy, którzy w 2005 czy 2006 roku bardzo szybko podejmowali decyzję o zakupie mieszkania w obawie przed dalszym wzrostem jego ceny, teraz z podobnych pobudek postanawiali wstrzymać się z taką decyzją w nadziei, że za rok będą mogli kupić lokum taniej. Taką sytuację spotęgowało pojawienie się na rynku większej liczby inwestycji w trakcie realizacji (czyli również w trakcie sprzedaży). Miało to miejsce właściwie we wszystkich największych polskich miastach. Większy wybór opóźniał proces podejmowania decyzji.

Powodem mniejszej liczby transakcji na rynku mieszkaniowym była także malejąca siła nabywcza kupujących. Doprowadził do tego wzrost stóp procentowych na rynku międzybankowym oraz rosnące ceny mieszkań (te zjawiska częściowo były rekompensowane przez wyższe wynagrodzenia Polaków spowodowane wzrostem pensji brutto oraz obniżeniem składek rentowych).

Prognoza trendów na rynku nieruchomości na rok 2008

Zdaniem analityków CEE Property Group rok 2008 nie przyniesie prawdopodobnie dużych zmian na rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań będą dość stabilne. Nie należy oczekiwać ich spadku, poza wyjątkowymi przecenami „trudno-sprzedawalnych” lokali.

Deweloperzy nie mają dużego pola do obniżek za sprawą wysokich kosztów robót i materiałów budowlanych oraz rosnących cen działek pod inwestycje. Rentowność projektów mieszkaniowych nie przekracza obecnie 16-17%, a często kształtuje się znacznie poniżej tego poziomu, co sprawia iż firmy deweloperskie nie mogą pozwolić sobie na sprzedaż produkty po niższych cenach.

Psychologiczna awersja do kupowania mieszkań po obecnych cenach będzie stopniowo zanikać, tym bardziej, że w sposób ciągły powinny iść w górę wynagrodzenia nabywców. Efektem przeciwnym do wzrostu wynagrodzeń mogą być rosnące koszty kredytów hipotecznych spowodowane podniesieniem stóp procentowych, większą ostrożnością banków oraz zaostrzeniem przez regulatora zasad udzielania kredytów na cele mieszkaniowe. Spodziewamy się jednak, iż w ogólnym rozrachunku zdolność nabywcza klientów wzrośnie.