Ceny transakcyjne nieruchomości spadają

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości I 2012

Ceny transakcyjne spadły w skali 12 miesięcy we wszystkich monitorowanych przez nas miastach, choć w pojedynczych wypadkach wpływ na tę statystykę miała zmiana metodologii liczenia cen średnich (ze średniej arytmetycznej przeszliśmy na medianę, która lepiej oddaje średnie - są w mniejszym stopniu zakłócane przez nietypowe transakcje; zrezygnowaliśmy też z podawania zmian miesięcznych).

Spadek cen związany jest ściśle z sytuacją na rynku kredytów. Już w okresie wakacyjnym odnotowaliśmy zwiastun możliwego osunięcia się cen, a wrzesień – i dalej październik – przyniósł istotne zmiany na rynku kredytowym. Dostęp do kredytów hipotecznych – zwłaszcza nominowanych we frankach – stał się utrudniony (przez obowiązek posiadania wkładu własnego), co przełoży się na spadek popytu na kredyty i dalej na nieruchomości. Stąd spadek cen średnich mieszkań nie powinien nikogo dziwić w najbliższym okresie. Nie należy jednak spodziewać się gwałtownych zmian w skali pojedynczych miesięcy – nieruchomości, to jednak nie giełda, zmiany cen mają o wiele łagodniejszy charakter. Najprawdopodobniej najpierw zobaczymy spadek popytu na nieruchomości (to już się dzieje), a dopiero później spadek cen, który może się rozłożyć nawet na kilka kwartałów.

Ponadto trzeba pamiętać, że kredyty złotowe nadal są dostępne w większości banków, a rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkania mogą korzystać z systemu dopłat do odsetek, gwarantowanych w programie „Rodzina na swoim” (więcej o tym w odrębnym komentarzu), co znakomicie obniża raty kredytowe w sposób porównywalny do zaciągania kredytów we frankach. Ze względu na dotychczasową strukturę popytu (dominują właśnie „pierwsze mieszkania”) oczekiwania na 50-proc. i więcej spadek popytu czy 30-40 proc. spadek cen mieszkań, wydają się przesadzone. Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o ok. 20 proc., a ceny mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest oczekiwany przez nas w końcówce roku, a największy spadek cen w I połowie przyszłego roku (a więc z pewnym opóźnieniem do spadającego popytu). Otrzymujemy także sygnały o ożywieniu popytu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy wycofują środki z giełdy, a nie ufają już bankom, traktują właśnie nieruchomości jako safe-heaven, ze względu na gwarancję własności. Oczekujemy, że popyt inwestycyjny będzie wsparciem dla rynku mieszkaniowego zwłaszcza wobec oczekiwanego wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem.