Inwestycje mieszkaniowe a subsydia

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy - fakty i mity

Jak podaje Piotr Lis w książce „Polityka państwa w zakresie finansowania inwestycji mieszkaniowych” (Wydawnictwo C.H. Beck, 2008), istnieją trzy główne grupy narzędzi, które państwo stosuje do zarządzania i wpływu na rynek mieszkań. Są to regulacje, instytucje wspomagające system finansowania oraz subsydia.

Regulacje stanowią narzędzia bezpośredniego (pod względem prawnym, a nie fizycznym) oddziaływania państwa na system mieszkaniowy. Regulacje dotyczące rynkowego podsystemu finansowania składają się z infrastruktury prawnej finansowego rynku pierwotnego (regulacje praw kredytobiorców oraz regulacje praw kredytodawców), infrastruktury prawnej finansowego rynku wtórnego (regulacje instytucji finansowych, angażujących się na rynku wtórnym, oraz regulacje instrumentów rynku kapitałowego) oraz regulacji ostrożnościowych (regulacje mające zapewnić stabilność mieszkaniowego systemu finansowego).

Instrumenty związane z instytucjonalnym wsparciem rynkowego podsystemu finansowania odnoszą się do tworzenia przez państwo instytucji, które umożliwiają powstanie i funkcjonowanie odpowiednich mechanizmów finansowania. Wśród tych instrumentów można wyróżnić państwowe instytucje finansowe, których utworzenie stanowić ma impuls do rozwoju sektora prywatnego budownictwa, oraz państwowe instytucje udzielające gwarancji i poręczeń, których zadaniem jest poszerzenie dostępności obywateli do rynkowego podsystemu finansowania.

Subsydia można zdefiniować jako instrumenty stosowane przez państwo wobec konkretnej grupy producentów, konsumentów lub instytucji finansowych, zachęcające i umożliwiające wykonanie określonych działań, których nie zamierzali oni zrealizować, poprzez obniżenie kosztów alternatywnych lub podwyższenie potencjalnych korzyści z podjętych działań.

Po pierwsze, subsydia są związane z wzajemnymi świadczeniami, których inicjatorem jest państwo. Dla przykładu, subsydium nie może zostać nazwane działanie dewelopera, który postanawia sprzedać część mieszkań poniżej wartości odtworzeniowej, a pozostałą część — powyżej wartości odtworzeniowej, podwyższając w ten sposób korzyści jednej grupy nabywców kosztem innej. Sytuacja uległaby zmianie, gdyby inicjatorem tego działania było państwo.

Po drugie, nie wszystkie wydatki budżetowe są subsydiami. Pożyczki państwowe, których udzielano by na takich samych warunkach jak w sektorze prywatnym, nie spełniałyby wymogu definicji. Jeżeli pożyczki rządowe natomiast byłyby udzielane na korzystniejszych warunkach niż w sektorze prywatnym, obniżając przez to koszty finansowe pożyczkobiorców, wówczas subsydium byłoby zdyskontowaną różnicą wartości pożyczek.