Rynek magazynowy i biurowy I kw. 2009

Przeczytaj także: Rynek magazynowy II kw. 2009

Trendy w podaży

W związku z kryzysem finansowym banki zmieniły politykę finansowania projektów inwestycyjnych. Wymagają one obecnie znacznie wyższego poziomu kapitału własnego oraz wynajęcia od 40% do 60% powierzchni w projekcie. W efekcie tych obostrzeń, oraz spadku popytu, rozpoczęcie realizacji wielu inwestycji biurowych zostało wstrzymane. Aby zminimalizować ryzyko, duża część inwestycji zostanie przeprojektowana, celem zwiększenia ilości faz i zmniejszenia powierzchni jednorazowo oddawanej do użytku. W Warszawie, w 1 kw. 2009 oddano do użytku 86.700 m. kw. nowoczesnej powierzchni biurowej (w tym kompleks Lipowy Office Park, 38 450 m. kw.). Większość tych obiektów została jednak już wynajęta wcześniej w ramach umów pre-let.
Trendy w popycie

Koniec roku 2008 oraz początek I kw. 2009 stały pod znakiem znacznego spadku popytu (wolumen transakcji najmu w Warszawie wyniósł 45 500 m. kw., co stanowi spadek o około 67% w porównaniu do analogicznego okresu 2008). Firmy wstrzymały decyzje o najmie, oczekując spadku czynszów, które faktycznie w lokalizacjach najbardziej przeszacowanych uległy istotnej korekcie. Jednakże już w drugiej połowie 1 kw. 2009 eksperci zaobserwowali znaczne ożywienie i wzrost aktywności najemców. W związku z powszechną polityką cięcia kosztów, firmy deklarują mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz wzrost zainteresowania renegocjacjami.

Prognoza

Cushman & Wakefield prognozuje, iż w rezultacie wyżej omówionych czynników podaż powierzchni biurowej będzie niższa niż zakładano, szczególnie w II poł. 2010. Większość budynków biurowych dostarczanych obecnie na rynek została już wynajęta przez firmy realizujące w okresie hossy strategię ekspansji lub konsolidacji. Mimo obserwowanego spadku popytu na nowe powierzchnie biurowe, wciąż notuje się stałe zainteresowanie umowami pre-lease zawieranymi z deweloperami oferującymi agresywne pakiety zachęt umożliwiające obniżenie do minimum wydatków inwestycyjnych. W perspektywie krótkoterminowej współczynnik pustostanów będzie wzrastał (na rynku warszawskim wzrósł on obecnie do poziomu 4,5%), natomiast czynsze efektywne mogą kontynuować spadki. W perspektywie średnioterminowej spadek podaży powinien zrównoważyć spadek popytu, natomiast w dłuższym okresie drastyczne ograniczenie inwestycji może skutkować odwróceniem obecnego trendu rynkowego.