Rynek nieruchomości w Polsce i w USA

Przeczytaj także: Liczba nowych mieszkań V 2009

Od szczytu hossy mieszkaniowej, ceny domów w USA spadły o 30 proc. w ciągu trzech lat. Liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o 70 proc., a ukończonych budów o ponad połowę. Czy taki sam scenariusz może ziścić się w Polsce?

Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie prześledźmy sobie co właściwie stało się w USA przez ostatnie trzy lata. Przyczyny wzrostu cen nieruchomości (wzrost dostępności kredytów) są powszechnie znane i jest to element wspólny dla rynku nieruchomości na całym świecie, w tym także w Polsce. Dlatego zajmijmy się raczej tym, co działo się po osiągnięciu punktu kulminacyjnego.

Rynek w USA

Indeks cen domów S&P/CaseShiller osiągnął swój szczytowy poziom w lipcu 2006 roku, a więc na długo przed załamaniem rynków finansowych. Popyt po prostu nasycił się przy rekordowo wysokich cenach, które stały się barierą dla kupujących zwłaszcza, że był to okres dynamicznego zacieśniania polityki pieniężnej (Fed dokonał siedemnastu kolejnych podwyżek stóp procentowych). Pierwszy rok po osiągnięciu szczytu nie przyniósł wyraźnej zmiany ceny domów (średnio spadły one o 3,8 proc.), co można nazwać okresem stabilizacji przed późniejszym załamaniem cen (jak zobaczymy niżej, w Polsce przechodziliśmy podobny okres). Dopiero dwa kolejne lata, którym – co istotne – towarzyszyło załamanie rynku kredytowego, a później finansowego – przyniosły zdecydowany spadek cen, aż do wyhamowania tendencji w połowie 2009 r. Trwają spory, co do tego czy wyhamowanie ma charakter trwały i tylko dla wygody i ograniczenia tego tekstu nie będziemy rozpisywać możliwych scenariuszy dalszych wydarzeń w USA. O ile nie ma pewności, co do tego że spadek cen domów w USA zbliżył się do końca, o tyle z większym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że rynek budowy nowych domów dotarł w okolice dna. Liczba wydawanych pozwoleń na budowę spadła w ciągu zaledwie trzech lat z 1,7 do 0,56 mln rocznie (wskaźnik podawany jest w ujęciu zannualizowanym, co oznacza że bieżące wskazania są ekstrapolowane na kolejnych 12 miesięcy), podobnie stało się z liczbą budów rozpoczętych, natomiast liczba domów, których budowę zakończono, spadła o ponad połowę. Łatwo zorientować się, że rynek budownictwa mieszkalnego załamał się szybciej niż ceny domów, co prowadzi do raczej przykrego wniosku dla rodzimych deweloperów – ograniczenie podaży nie musi oznaczać zatrzymania spadku cen. Wynika to z prostej konstatacji – to podaż dopasowuje się do popytu, a nie odwrotnie. Zatem stawianie tez o tym, że ograniczenie podaży nowych mieszkań wymusi w Polsce zatrzymanie spadku cen lub nawet ich wzrost, jest ryzykowne.