Rynek nieruchomości w Polsce i w USA

Przeczytaj także: Liczba nowych mieszkań V 2009

Podobieństwa i różnice Jeśli porównamy dane z USA i Polski w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców zauważymy, że w szczytowym okresie koniunktury mieszkaniowej ostatnich lat, urzędy wydawały pozwolenia na budowę sześciu domów na tysiąc mieszkańców. Liczba budów rozpoczętych była w Polsce o jeden dom na tysiąc osób mniejsza, zaś liczba domów, których budowa się zakończyła o dwa na tysiąc mieszkańców mniejsza (założenie z tabeli, wedle której liczba ukończonych budów w Polsce wzrośnie w tym roku jest błędne choćby ze względu na zamazanie obrazu z 2008 r. pojawieniem się świadectw energetycznych. Zakładam więc, że szczyt pod tym względem osiągnęliśmy 2008 r., a nie że jest on dopiero przed nami).

Warto w tym miejscu pamiętać o różnicach historycznych na obydwu rynkach. Nie chodzi o mityczne 1,5 mln brakujących w Polsce mieszkań (w USA także są potrzebujący), ale różnice jakie istnieją między krajem rozwiniętym i rozwijającym się (chodzi o nasycenie rynku). Gdybyśmy mieli naśladować w pełni scenariusz amerykański (spadek rynku do okolic dwóch domów na tysiąc mieszkańców), to w 2010 r. w Polsce rozpoczęto by budowę 90 tys. mieszkań i domów, a liczba oddawanych domów i mieszkań spadłaby poniżej 80 tys. rocznie. Tak mało budowano już w całej drugiej połowie lat 90tych. Nie da się wykluczyć, że wobec zamrożenia wielu projektów deweloperskich wrócimy do takiego stanu rynku, choć raczej na krótko (łatwiejszy dostęp do kredytów powinien szybciej ożywić rynek).

Natomiast niekoniecznie musimy naśladować USA w zachowaniu cen domów i mieszkań, a przynajmniej w jego tempie. Spadek cen o 30 proc. od szczytu w trzy lata jest co prawda możliwy (obecnie – po dwóch latach - jest to bliżej 15 proc.), ale przypomnijmy, że w USA przyłożyła się do tego rosnąca liczba bankructw konsumenckich (banki zajmowały domy i wystawiały je na sprzedaż), podczas gdy w Polsce, kredyty hipoteczne wciąż należą do najlepiej spłacanych (ok. 1 proc. nie jest regulowanych regularnie). U nas źródła podaży z tej strony rynku przynajmniej obecnie nie należy wypatrywać, są nimi natomiast deweloperzy oraz inwestorzy operujący na rynku wtórnym. Zasoby i jednych i drugich już nie będą się powiększać, a stopniowo wyczerpywać. Deweloperzy mogą zacząć sprzedawać taniej nowe projekty (taniej ze względu na spadek kosztów materiałów, robocizny i gruntów, jaki dokonał się w międzyczasie, a nie jest widoczny w sprzedawanych zapasach), choć zapewne wpłynie to na średnie ceny nie wcześniej niż pod koniec przyszłego roku. O ile w ogóle – deweloperzy mogą niższymi kosztami budować swoje marże, a nie ceny dla klientów – wszystko zależeć będzie od popytu na nowe mieszkania. Nie stoi to w sprzeczności z powtarzaną przeze mnie ostatnio tezą o stabilizacji cen w najbliższych miesiącach – kilka, a kilkanaście miesięcy to spora różnica.