Europa: co czeka rynek nieruchomości biurowych?

Przeczytaj także: Ceny powierzchni biurowych wzrosną

Prognozy DTZ dla rynku w Europie podkreślają skalę spadku wartości czynszowych w roku 2009, przewidując średni spadek o -13,4% do końca roku, nieco więcej niż wartość -11,9% prognozowana w maju 2009. Natomiast stopy kapitalizacji na rynku ustabilizowały się na poziomie przewyższającym oczekiwania. Odzwierciedla to poprawę nastrojów w związku ze słabnącą niechęcią do ponoszenia ryzyka na rynku inwestycyjnym, a także pokazuje chęć inwestorów do skorzystania z historycznie niskich cen nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. DTZ uważa, że biorąc pod uwagę skalę spadku cen takich nieruchomości, kilka rynków - w tym Londyn, Paryż, Berlin i Bruksela – obecnie reprezentuje wartość godziwą dla długoterminowych inwestorów.

Prognozowane czynsze i stopy kapitalizacji w Europie

Czynsze wszędzie mocno poszły w dół w 2009 roku, jak mówi Tony McGough, Globalny Dyrektor ds. Prognoz w DTZ: „Przewidywaliśmy szczególnie dotkliwe spadki dla powierzchni biurowych w londyńskiej dzielnicy City oraz centralnych (CBD) paryskich dzielnicach (odpowiednio -17% i -23%), które napędzały korektę cen, oraz dla rynków powierzchni biurowych w Hiszpanii (prognozowane spadki w Barcelonie i Madrycie o odpowiednio -23% i -24%), Irlandii (w Dublinie o -35%) oraz w Europie Środkowo-wschodniej, gdzie tendencja zniżkowa na rynkach związanych z wynajmem była wyjątkowo ostra.”

Martin Davis, Dyrektor działu Badań w Wielkiej Brytanii, zauważa: „Na kluczowym rynku w Centrum Londynu ceny zareagowały bardzo szybko, ze względu na powiązaną recesję w sektorze finansowym. Czynsze w Londynie gwałtownie poszły w dół w okresie 2008-2009, podczas gdy rynek związany z wynajmem w pozostałych częściach Europy przystosowywał się nieco wolniej. I teraz, gdy stopy kapitalizacji ponownie drgnęły, a rynki najemców wykazują wczesne oznaki poprawy, Londyn wydaje się ponownie być na czele.” Na rynku powierzchni biurowych w Centrum Londynu w trzecim kwartale zaobserwowano zmianę sytuacji w porównaniu z ostatnimi siedmioma kwartałami, gdy stopa pustostanów rosła. W trzecim kwartale liczba transakcji najmu wzrosła o 60%, a dostępność powierzchni spadła o 5%.

Tony McGough komentuje: „To, w połączeniu z mniejszą podażą nowych powierzchni w najlepszych lokalizacjach oraz wzrostem najbardziej poszukiwanych powierzchni jest podstawą prognozowanego przez DTZ wzrostu czynszów o 8% na rynku powierzchni biurowych w londyńskiej dzielnicy City w 2010 roku. Oczywiście jest to uzależnione od dalszej poprawy nastrojów ekonomicznych i kontrastuje z większością innych dużych miast europejskich, gdzie przewidywany jest dalszy spadek czynszów lub co najwyżej ich stabilizacja na dotychczasowym poziomie.”
Tak więc, gdy Londyn i Paryż wydają się mieć za sobą okres korekty najwyższych czynszów i stóp kapitalizacji, wiele innych rynków w Europie – jak np. w Rzymie, Monachium i Luksemburgu – reaguje wolniej i tam w 2010 roku spodziewany jest dalszy spadek czynszów (-5,4% w Rzymie, -3,0% w Monachium oraz -3,0% w Amsterdamie).

Tony McGough komentuje: “Wolniejsze tempo korekty czynszów na tych rynkach można wyjaśnić ich ograniczoną ekspozycją na recesję w obszarze finansowym i usługowym, które było częścią pierwszej fali kryzysu. Teraz odczuwają one opóźniony wpływ szerszej recesji ekonomicznej.”