Europa: co czeka rynek nieruchomości biurowych?

Przeczytaj także: Ceny powierzchni biurowych wzrosną

Podczas gdy korekta czynszów generalnie przebiegała zgodnie z oczekiwaniami, zmiany stóp kapitalizacji były wolniejsze i mniej dramatyczne niż prognozowano, a większość rynków w Europie podążała wolnej za gwałtownymi zmianami obserwowanymi w Wielkiej Brytanii. Ceny nadal jednak nie są przejrzyste, a bardzo mała ilość transakcji nie daje wiele dowodów pozwalających ustalić jak silny jest rynek. W lokalizacjach, gdzie czynsze nadal idą w dół, stopy kapitalizacji będą dalej rosnąć, ale na rynkach na bardziej zaawansowanym etapie cyklu ostatnie zmiany stóp kapitalizacji – mianowicie w Londynie (z 7,0% do 6,25%) oraz Paryżu (z 6,00% do 5,75%) – pokazują, że osiągnięto już dno.

Druga fala rynków osiągnie wartość godziwą w pierwszej połowie 2010 roku

DTZ uważa, że kilka globalnych rynków powierzchni biurowych zacznie przedstawiać wartość godziwą w pierwszej połowie 2010 roku. Tony McGough przedstawia następującą prognozę: „Frankfurt, Düsseldorf, Madryt, Barcelona, dzielnica La Defense w Paryżu, Kopenhaga, Amsterdam, Haga i Warszawa będą drugą falą kluczowych rynków powierzchni biurowych, które osiągną wartość godziwą.”

Te miasta podążają za rynkami powierzchni biurowych w dzielnicach City i West End w Londynie, dzielnicy CBD w Paryżu, w Berlinie i Sydney, które przewodziły globalnej korekcie cen. Biorąc pod uwagę historycznie niskie ceny w chwili obecnej, powyższe miasta obecnie uważa się za mogące zaoferować inwestorom bardzo atrakcyjne stopy zwrotu w średnim lub długim okresie.”
DTZ uważa, że pięć z głównych europejskich rynków powierzchni biurowych osiągnęło wartość godziwą. Dla miast, w których korekta cen następuje z opóźnieniem – takich jak Madryt, Hamburg i Rzym – prognozowane są dalsze znaczące spadki wartości, a tym samym rynki te nie osiągną wartości godziwej w pierwszej połowie 2010 roku.

Tony McGough komentuje: „Inwestorzy powinni pozostać bardzo ostrożni wobec rynków, na których musi jeszcze nastąpić korekta cen, a zamiast tego skoncentrować się na rynkach znajdujących się na zaawansowanym etapie procesu korekcyjnego.”

Metodologia wartości godziwej DTZ i jej przesłanki

DTZ wycenia wartość godziwą patrząc najpierw na zwrot jakiego inwestor może oczekiwać w wybranym horyzoncie czasowym na określonym rynku, biorąc pod uwagę aktualną stopę kapitalizacji dostępną na rynku i prawdopodobny przyszły wzrost kapitału, wynikające z połączenia rosnących czynszów i zmian stopy kapitalizacji. Następnie model ocenia czy taki oczekiwany zwrot jest wystarczający do zrekompensowania inwestorowi amortyzacji, kosztów transakcyjnych, relatywnego braku płynności nieruchomości oraz ryzyka wynikającego z niepewności nieodłącznej dla przyszłego zwrotu z nieruchomości względem inwestycji wolnej od ryzyka. Ta metodologia jest uważana za pełniejszą niż inna analiza, która koncentruje się raczej jedynie na luce między zyskami z nieruchomości i obligacji, bez wyraźnego modelowania wpływu rosnących czynszów w przyszłości i prawdopodobnej zmiany stóp kapitalizacji lub uwzględniania zmian w cenach lub ryzyku na rynku.