Rynek nieruchomości komercyjnych odżywa

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: będzie ożywienie?

Zdaniem BIK na sukces komercyjny mogą liczyć inwestycje „szyte na miarę” czyli w pełni dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy. Ścisła kooperacja pomiędzy inwestorem - najemcą i deweloperem, pozwala ograniczyć ryzyko biznesowe do minimum. Jest to model biznesowy odmienny od stosowanego w czasie hossy deweloperskiej. W okresie szczytu wzrostu gospodarczego powszechnym zjawiskiem wśród działalności deweloperskiej była realizacja inwestycji czysto spekulacyjnych czyli między innymi takich, gdy nie było podpisanych umów najmu. Deweloperzy wspierani przez kapitał zagraniczny mieli decydujący wpływ na rynek komercyjny w Polsce. Wykorzystując efekt skali, wznosili duże obiekty przy niewielkich oczekiwaniach w zakresie oczekiwanej stopy zwrotu, finansując się głównie niskooprocentowanym kapitałem dłużnym. Kryzys brutalnie zweryfikował dźwignię finansową i ograniczył możliwość komercjalizacji spekulacyjnie realizowanych obiektów.

- Znaczny kapitał gotowy do inwestycji nagle zniknął z rynku. Spowodowało to pojawienie się nisz na rynku obiektów komercyjnych i nowych okazji inwestycyjnych dla polskich deweloperów. Pojawiają się inwestycje o bardzo wysokiej stopie zwrotu. Jest to niewątpliwie dobry czas na pozyskanie atrakcyjnych inwestycji – Mówi Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A. - Deweloperzy nie chcą już ponosić ryzyka realizacji obiektów o charakterze spekulacyjnym. Rynek daje deweloperom możliwości inwestowania w obiekty build to suit dając im podobną stopę zwrotu.

Powierzchnie handlowe atrakcyjne w mniejszych miastach

Z raportu BIK wynika, że popyt na początku 2009 wyraźnie się obniżył w porównaniu z poprzednimi okresami. Klienci raczej próbowali renegocjować podpisane umowy, zamiast realizować dawno zakrojone plany rozwoju. Ponadto można było zaobserwować zjawiska nowych wejść na rynek, konsolidacji i przejęć.
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wg danych z czerwca 2009 kształtowała się na poziomie ok. 8 800 000 m2 z czego 72,5% przypada na centra handlowe, 19,2% na magazyny i parki handlowe, 0,9% parki wyprzedażowe oraz 7,4% na pozostałe obiekty handlowe. Centra handlowe, które wyraźnie dominują, zlokalizowane są przede wszystkim w dużych aglomeracjach miejskich (powyżej 60%) takich jak Warszawa, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Kraków.

BIK podaje, iż aktualnie w trakcie realizacji jest stosunkowo dużo nowych projektów inwestycyjnych – budowane obiekty mają dostarczyć na rynek aż 1 mln m2 nowoczesnej powierzchni handlowej. Większość projektów przypada na miasta średniej i małej wielkości, które są niezwykle atrakcyjne dla deweloperów (66% realizowanych projektów, których zakończenie planowane jest w 2009 oraz 2010 roku).

Najwyższe czynsze przy głównych ulicach handlowych w Warszawie i Krakowie kształtują się na poziomie 80 – 84 Euro/m2/mies. (Warszawa) oraz 73 – 77 Euro/m2/mies. (Kraków), natomiast w centrach handlowych lokale oferowane są w granicach 79 – 83 Euro/m2/mies. Deweloperzy coraz częściej sięgają do szerokiego wachlarza zachęt, aby przyciągnąć klienta do oferty najmu, proponując czynsze kroczące, czynsze od obrotu, wakacje czynszowe lub partycypacje w aranżacji lokalu.

W raporcie czytamy, iż ostatnie miesiące rzeczywiście były trudne dla branży handlowej. III kwartał 2009 roku przyniósł już pierwsze oznaki poprawy. Odnotowano transakcje kupna-sprzedaży sieci handlowych z sektora spożywczego, RTV AGD. Ponadto wznowiono procesy inwestycyjne niektórych projektów centrów handlowych, część sieci handlowych została poddana restrukturyzacji bądź uzyskała refinansowanie. Według ekspertów, w najbliższym czasie należy się spodziewać kolejnych realizacji niedużych projektów galerii handlowych w małych i średnich miastach, ponieważ obiektów tej klasy wciąż jest niewiele, oraz systematycznego powiększania aktualnego zasobu w dużych aglomeracjach miejskich. Oczywiście podaż nie będzie wzrastała w tak szybkim tempie jak w ostatnich miesiącach, jednak należy się spodziewać stabilnego wzrostu w zależności od zapotrzebowania na rynku. Popyt uzależniony jest przede wszystkim od siły nabywczej społeczeństwa – a ta z pewnością będzie wzrastać wraz z poprawą zamożności kupujących. Zresztą już dziś wiadomo, że dynamika sprzedaży konsumenckiej prezentuje się lepiej w porównaniu z innymi krajami Europy, a w najbliższym czasie oczekuje się wzrostów.