Rynek magazynowy 2009: ocena i prognozy

Przeczytaj także: Rynek magazynowy z dobrymi perspektywami wzrostu

Analiza trendów stawek czynszowych

W raporcie czytamy, iż w 2009 roku spadek czynszów w euro nie nadążał za zwyżką kursu euro. Mimo, iż czynsze podawane w walucie euro malały, przeliczone na złotówki rosły. Powoduje to dezinformację rynkową polegającą na tym, że wszędzie głośno mówi się, iż czynsze maleją, mając na myśli stawki czynszu podawane w euro, ale w swoich budżetach najemcy obserwują zwyżkę czynszów, bo sporządzają budżety w oparciu o walutę polską.

Ogólną zasadą jest, że niższe stawki można uzyskać w nowoczesnych, ale istniejących już kilka lat obiektach - zmniejszone obciążenia finansowe związane z kredytami udzielanymi na budowę pozwalają deweloperom na szerszy zakres negocjacji.

Poniżej Jartom przedstawił zasady zmienności stawek czynszu w zależności od lokalizacji:
W granicach miasta Warszawa utrzymują się wysokie stawki czynszu: Od 2002 roku w Warszawie stawki czynszowe w euro są praktycznie stałe, z małym spadkiem w 2009 roku. Mimo to koszt czynszu zdecydowanie wzrósł, z uwagi na rosnący kurs euro już od 2008 roku. Utrzymywanie się wysokich stawek czynszu dotyczy Żerania, Okęcia, Żoliborza i innych atrakcyjnych dla najemców rejonów Warszawy.

Spadają stawki czynszu w Krakowie, Poznaniu, Katowicach i innych miastach wojewódzkich: W większości miast Polski stawki czynszowe w latach 2002 – 2006 utrzymywały się na bardzo wysokim poziomie, nawet do 7 euro/mkw. Działo się tak do momentu powstania w każdym z tych miast dużych parków logistycznych, które narzuciły nowe stawki i nowe standardy wyposażenia hal. Zwiększona konkurencja urealniła wymagania właścicieli nieruchomości. Obecnie stawki za metr kwadratowy powierzchni magazynowej w tych miastach spadły do około 4 euro/mkw., za wyjątkiem Krakowa, w którym czynsze utrzymują poziom 5 euro/mkw.

Na obrzeżach wielkich miast toczy się ostra walka o klienta: Największa zmienność stawek, różnorodność rodzajów obiektów i wielorakość wymagań klientów dotyczy obrzeży aglomeracji.

W obiektach logistycznych o charakterze ogólnopolskim stawki są atrakcyjne dla największych najemców: W obiektach logistycznych o charakterze ogólnopolskim lub obsługujących wybrany region Europy stawki zależą głównie od wielkości wynajmowanej powierzchni i wahają się pomiędzy 2,7 a 3,2 euro/mkw. hali.

Tanie powierzchnie z podnajmu: W 2009 roku nowością były tańsze powierzchnie oferowane w ramach podnajmu – klienci, którzy mieli duże niewykorzystywane powierzchnie byli skłonni podnajmować je nawet poniżej stawek rynkowych, aby redukować straty wynikające z wynajmu powierzchni w momencie ograniczania własnej działalności.

Dodatkowe koszty: Jartom zwraca uwagę, że oprócz czynszu najemca płaci dość zróżnicowane, w zależności od obiektu, opłaty dodatkowe, na które składają się zryczałtowane opłaty eksploatacyjne w wysokości średnio od 1 do 1,5 euro/mkw. oraz opłaty za media. Zryczałtowane opłaty eksploatacyjne obejmują zazwyczaj koszty zarządzania nieruchomością i ochrony oraz opłaty związane z użytkowaniem powierzchni wspólnych.