Ceny transakcyjne nieruchomości XII 2009

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości XI 2009

Indeks obrazuje skalę zmian z ostatnich niespokojnych miesięcy na rynku nieruchomości. Możemy jednak odnotować, że po głębokim spadku cen mieszkań w drugiej połowie minionego roku, w 2009 roku ceny stabilizowały się na niższych poziomach. W grudniu odnotowaliśmy mniejszą liczbę transakcji. Indeks opiera się na 2864 umowach kupna-sprzedaży mieszkań, podczas gdy w listopadzie było ich o blisko 90 więcej. Zmiana nie jest zbyt duża, a biorąc pod uwagę specyfikę miesiąca (przerwy świąteczne) można wręcz powiedzieć, że liczba transakcji utrzymuje się na wysokim poziomie (co może być jednak w dużej mierze pochodną sytuacji w grupie Getin Noble Bank i nie musi odzwierciedlać sytuacji na całym rynku). Zarejestrowana liczba transakcji jest przeszło dwukrotnie wyższa niż przed rokiem, co ilustruje przejście rynku finansowego od fazy ostrego załamania do stabilności.

W porównaniu do grudnia 2008 roku mediany cen mieszkań wzrosły w czterech miastach – Bydgoszczy, Krakowie, Szczecinie i Wrocławiu. Warto jednak pamiętać, że w kilku miastach to w końcówce minionego roku zanotowano najniższe ceny. Widoczny w nich wzrost cen w skali rocznej wynika więc z efektu niskiej bazy, a niekoniecznie z odwrócenia tendencji, na co wskazuje porównanie cen w ujęciu miesięcznym (w porównaniu do listopada ceny w Krakowie i Wrocławiu praktycznie się nie zmieniły). W ujęciu miesięcznym mediana cen wzrosła w siedmiu miastach, a w dziewięciu spadła.

Komentarz i prognoza
Na widoczną od kilku miesięcy stabilizację cen znaczący wpływ ma struktura transakcji. Kupujący chętniej wybierają mieszkania małe (średni metraż w branych pod uwagę przy tworzeniu indeksu transakcjach to 52-59 m2 w zależności od miasta), których ceny są mniej podatne na wahania. Również program Rodzina na Swoim, w ramach którego w 2009 roku zaciągnięto co siódmy kredyt hipoteczny, wpływa na większe zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami (kupione w ramach RnS mieszkanie nie może być większe niż 75 m2).

Czynnikiem, który będzie wpływał na rynek jest jego sezonowość. Styczeń i luty zwykle przynoszą spadek liczby transakcji, jednak już od marca handel mieszkaniami zwykle znacząco się ożywia. Oczekujemy, że wiosną do sprzedaży trafi większa liczba nowych projektów deweloperskich, w których oferowane ceny mogą być nieco niższe od wyprzedawanych obecnie zapasów, co może wpłynąć na dalszy – choć płytki – spadek wartości naszego indeksu.

Komentarza Aleksandry Szarek-Ostrowskiej, Specjalisty Rynku Nieruchomości w Home Broker

Rok 2009 przyniósł wiele zmian na rynku nieruchomości. Najważniejszą z nich było odwrócenie ról – to nie deweloperzy dyktowali warunki, a ich klienci.

Reakcja deweloperów na zaostrzenie polityki kredytowej przez banki była bardzo szybka. Znikające kolejki sprzed biur sprzedaży spowodowały, że już pod koniec 2008 roku ceny nowych mieszkań zaczęły być coraz niższe. Łatwiejsze stały się również negocjacje dotyczące kształtu umowy przedwstępnej, a czasem w cenie mieszkania można było dostać częściowe wykończenie mieszkania lub miejsce postojowe.

Trochę później zareagowały osoby prywatne, sprzedające mieszkania na rynku wtórnym, ale i w tym wypadku można było negocjować upusty, jednak mniejsze niż w przypadku nowych lokali. Zarówno dla nich, jak i dla deweloperów (w mniejszym stopniu), wybawieniem z trudnej sytuacji rynkowej okazał się program Rodzina na Swoim. Chociaż kredyt z dopłatą dostępny jest już od 2006 roku, dopiero podniesienie w styczniu 2009 roku limitów maksymalnych cen mieszkań jakie można nabywać w ramach programu, znacznie zwiększyło liczbę dostępnych mieszkań.