Rynek nieruchomości: najgorsze za nami?

Przeczytaj także: Ceny działek: pomorskie droższe od Warszawy

Rynek najmu Północ Nieruchomości SA wskazuje, że po ewidentnej korekcie stawek wynajmu (w zakresie od kilku do nawet 15%), ustabilizowały się one na poziomie z drugiej połowy 2009 r. W najbliższej przyszłości nie widać żadnych czynników, które miałyby zmusić te stawki do wzrostu. Wynika to z ogromnego wzrostu podaży mieszkań kupionych w ściśle inwestycyjno-spekulacyjnym celu. Nawet ok. 30% mieszkań, które obecnie znajdują się w ofercie wynajmu zostało kupionych w celach inwestycyjnych i większość z nich została wykończona właśnie pod wynajem (niejako z przymusu – brakiem chętnych na ich kupno rok temu). Właścicielom takich mieszkań w większości chodziło o szybki zarobek poprzez odsprzedanie tych mieszkań. W momencie załamania wzrostu cen, postanowili je wynająć by przynajmniej w ten sposób te mieszkania zarabiały. Obecnie jednak sprzedający przestali wierzyć w rychły wzrost cen, a kupujący na ich spadek. W efekcie, kupujący coraz śmielej dokonują decyzji o zakupie, a sprzedający coraz śmielej chcą odzyskać zainwestowany kapitał. To oznacza, że wolumen mieszkań przeznaczony na wynajem, który został nabyty w latach 2005 – 2007 będzie się powoli wysprzedawał. Może to delikatnie wpłynąć na zmniejszenie podaży tych mieszkań i w efekcie na stabilizację, a może i nawet na niewielki wzrost popytu. Oczywiście będą pojawiać się nowi kupujący z myślą o wynajmie, ale ich udział w rynku jest wciąż niewielki i nie zanosi się by gwałtownie wzrósł w tym roku.

Rynek najmu z powyższych przyczyn pozostanie na tym co teraz stabilnym poziomie. Możliwe, że w drugiej połowie roku będzie wykazywał lekki trend wzrostu stawek najmu (wzmocniony tradycyjnym już chwilowym boomie w studenckim wrześniu).

Rynek komercyjny

Z raportu wynika, że rozpędzona koniunktura zaowocowała przez ostatnie 2 lata bardzo dużym wzrostem podaży powierzchni biurowej. Dla przykładu w Krakowie buduje się drugie tyle powierzchni biurowej jaka została już wybudowana w Krakowie przed 2009 r. W korelacji do załamania gospodarczego – i tak mającego dość łagodny przebieg w Polsce na tle Europy, mały popyt nowych potencjalnych najemców nie był w stanie zająć ogromną ilość nowej powierzchni biurowej. W efekcie dotychczasowi najemcy próbują wywrzeć nacisk na właścicieli biurowców na renegocjacje dotychczasowych cen, a nowych znaczących najemców wciąż brak. Wszystko wskazuje więc na to, że przez najbliższe pół roku stawki wynajmu się nie zmienią. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż i tak w stosunku do rynku zachodnioeuropejskiego jak i amerykańskiego zadyszka komercyjnego rynku nieruchomości nie jest aż tak duża. Dzięki temu wartość nieruchomości komercyjnych nie spadła tak drastycznie jak np. w Stanach Zjednoczonych i poprzez to banki kredytujące deweloperów wciąż wierzą w wartość swojego zabezpieczenia. Przez to eksperci nie notują wśród firm, które na naszym rynku zainwestowały w nieruchomości komercyjne, niepokojących czy wręcz alarmujących informacji znamionujących panikę wśród banków - kredytodawców chcących w trybie przyspieszonym odzyskać pożyczony deweloperowi kapitał.

Na rynku powierzchni handlowych nie widać euforii. Małe podmioty, które na fali boomu gospodarczego najęły drogie lokale najczęściej w galeriach handlowych w zetknięciu się z malejącym popytem nie mogą udźwignąć wysokiego czynszu (przeliczanego w euro). Mocniejsze firmy stać na przetrzymanie dekoniunktury, ale nie deklarują na razie szerokich planów ekspansji. W rezultacie deweloperzy komercyjni nie mają argumentów do podwyżki czynszów, a po cichu są zadowoleni jeśli udaje im się je utrzymać na dotychczasowym poziomie, bowiem coraz więcej najemców mówi – „pomóżcie przetrwać, obniżcie czynsz, przecież jak padniemy to nie znajdziecie szybko następców na nasze lokale.” Centra handlowe robią co mogą by obronić się przed tą presją, lecz czasami po prostu brak argumentów (a nie ma nic bardziej destrukcyjnego dla galerii handlowej jak pustostan).