Rynek nieruchomości w Europie I kw. 2010

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości w Europie IV kw. 2011

W opinii ekspertów w najlepszej sytuacji pozostaną prawdopodobnie nieruchomości handlowe, które postrzegane są jako aktywa o niskim poziomie ryzyka i zmienności, co przy odpowiednim zarządzaniu pozwala na osiągnięcie większego wzrostu przychodów. Dodatkowo inwestorzy oczekują także szybszego zwrotu z rosnących czynszów. Wszystkie sektory obecnie wykazują jednak dość jednolite tendencje w osiąganych wynikach. Spadki stóp kapitalizacji np. kształtowały się w przedziale od 11 do 13 pb w ciągu kwartału, podczas gdy czynsze obniżyły się jedynie o 0,1% dla powierzchni handlowych oraz tylko o 0,3% dla powierzchni biurowych oraz przemysłowo-magazynowych.
Patrząc z szerszej perspektywy geograficznej można zauważyć większe różnice i inwestorzy muszą być wyczuleni na polaryzację wyników pomiędzy krajami w Europie. W Wlk. Brytanii, Turcji oraz Szwecji odnotowano niewielki wzrost czynszów, podczas gdy w Bułgarii, Irlandii, Słowacji, Rumunii i Grecji zaobserwowano dalszy znaczny spadek. Stopy kapitalizacji spadły średnio o 26 pb od czerwca zeszłego roku. Biorąc pod uwagę poszczególne kraje zakres spadków jest jednak większy – spadek o 122 pb dla Wlk. Brytanii i podobnie dla Rosji oraz przy braku zmian w kilku innych krajach. Ogółem spadki stóp kapitalizacji notowane są w coraz większej liczbie krajów – w pierwszym kwartale odnotowano spadek w 20 krajach, 11 wykazały stabilny poziom i jedynie w Grecji zaobserwowano dalszy wzrost.

Prognozy

W opinii Davida Hutchingsa, dyrektora europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield: „Zbyt wysoki wzrost cen może zahamować poprawę nastrojów, a pogłębiająca się niepewność w takich kwestiach jak zadłużenie rządów krajów europejskich potęguje obawy o losy ożywienia gospodarczego. Ostatnie dane ekonomiczne wskazują jednak na wzrost aktywności w wielu obszarach. Przy stopach procentowych pozostających na niskim poziomie możemy mówić o korzystnym środowisku dla rozwoju sektora nieruchomości. W istocie, patrząc na rynek najlepszych nieruchomości, ci, którzy obawiają się, że obecnie poprawa stóp kapitalizacji następuje zbyt szybko, biorąc pod uwagę stan rynku najemcy, nie doszacowują tempa stabilizacji czynszów, a tym bardziej nie doceniają wpływu ogromnego wzrostu płynności inwestycyjnej, zapewnionej przez politykę banków centralnych oraz rządowe interwencje jak również wpływu niskich stóp procentowych. Złagodzenie warunków finansowania w połączeniu z bardziej optymistycznymi prognozami makroekonomicznymi przyczynią się w ciągu 2010 r. do dalszego usztywnienia stóp kapitalizacji, których spadek według naszych obecnych szacunków zwiększył się ogółem do 50-60 pb”.

„Biorąc pod uwagę wzrost aktywności o ok. 50% oczekujemy w tym roku dalszego znacznego zwiększenia wielkości obrotów do poziomu 110 mld euro” – dodał Rhydderch. – „Największą aktywność będą wykazywać trzy główne rynki europejskie, Wlk. Brytania, Niemcy i Francja. Pozostałe większe rynki zachodnie jak Włochy i Holandia nie pozostaną jednak w tyle. Wzrost zainteresowania będzie można zaobserwować w krajach nordyckich, szczególnie w Szwecji i Norwegii, poprawi się postrzeganie gospodarek Europy Środkowej, a kraje wschodzące też mają duże szanse na wzrost notowań, z Turcją na czele i Rosją zyskującą w oczach graczy oportunistycznych”.

Choć zgodnie z prognozami wartość najlepszych nieruchomości będzie rosła, jak zauważa Rhydderch, „jednak nie wszystkie obszary rynku zyskają na ożywieniu w sektorze nieruchomości. Popyt inwestycyjny na najlepsze powierzchnie wyprzedza podaż i w niedalekiej przyszłości ta tendencja będzie dotyczyła również rynku najmu. W wielu rejonach rynku drugorzędnego podaż jest jednak większa od popytu ze strony zarówno najemców, jak i inwestorów, co sprawia, że korekta cen w przypadku nieruchomości drugorzędnych jeszcze się nie zakończyła”.