Ceny transakcyjne nieruchomości VII 2010

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości VI 2010

Według danych Home Broker, w pierwszych siedmiu miesiącach br. obniżyły się średnio o 1,1 proc. Przeciętna rozbieżność między cenami ofertowymi i transakcyjnymi dla transakcji zawartych za pośrednictwem Home Broker, która od kilkunastu miesięcy utrzymywała się na stabilnym poziomie ok. 4 proc., w lipcu spadła do 2,5 proc. Takie zjawisko może być zapowiedzią zbliżania się oczekiwań cenowych kupujących i sprzedających na rynku mieszkaniowym. Powinno to sprzyjać stopniowemu wzrostowi cen.

Presję na poziom cen na rynku wtórnym wywiera rynek pierwotny, gdzie cena metra kwadratowego jest przeciętnie o 500 zł niższa niż w przypadku używanych mieszkań oddanych po 2000 roku. Dodatkowym czynnikiem powstrzymującym wzrost cen jest nieznacznie rosnący udział w podaży mieszkań o gorszym standardzie (np. wielka płyta). Po stronie zjawisk negatywnych na rynku mieszkaniowym można wymienić znaczące wydłużenie w czerwcu długości procesu sprzedaży, będące efektem wydłużenia etapu do umowy przedwstępnej.

Czynniki sprzyjające wzrostowi cen to z kolei poprawa koniunktury gospodarczej, wzrost dostępności kredytów oraz wzrost liczby transakcji mimo okresu wakacyjnego. Nowym czynnikiem jest obserwowany w pierwszych dwóch miastach wzrost zainteresowania większymi mieszkaniami. Pozytywny wpływ na ceny mieszkań na rynku wtórnym może wywołać zapowiedź podwyżki VAT na nowe lokale z 7 do 8 proc.

Według najnowszej prognozy Home Broker, przeciętne ceny mieszkań w największych miastach Polski powinny podnieść się w najbliższych 12 miesiącach o 2,8 proc. Realizacja tej prognozy oznaczałaby kontynuacje obecnej tendencji, czyli realną stabilizację cen.

Katarzyna Siwek, Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2: gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.