Kiedy sprzedaż mieszkania może być trudna?

Przeczytaj także: Jakie ceny mieszkań w małych miastach?

Szczególnie wysoki odsetek niesprzedanych mieszkań od ponad pół roku ma Wrocław – stanowią prawie 42% całej oferty. Najnowsze dane pokazują, że lokale, w przypadku których w sierpniu podpisano umowę ostateczną, sprzedawały się przeciętnie w ciągu 108 dni, czyli 3,5 miesiąca. Home Broker sprawdził, czym charakteryzują się mieszkania, które przez dłuższy okres nie mogą znaleźć nabywców.
Duże mieszkania zostają

Po pierwsze, problemem jest za duży metraż. Z raportu wynika bowiem, że mieszkania, które oferowane są od ponad pół roku w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu mają przeciętną powierzchnię od 63,1 m kw. do 74,4 m kw. (małe mieszkania sprzedają się w pierwszej kolejności). Tymczasem preferowany przez kupujących metraż to ok. 52 m kw. Niedopasowanie wynosi więc, w zależności od miasta, od 10 do prawie 23 metrów. Jednocześnie na rynek ciągle napływa oferta nowych mieszkań do sprzedania, gdzie średni metraż jest mniejszy, bo wciąż w tej grupie pula mniejszych lokali nie jest przetrzebiona. Dane z ostatnich 6 miesięcy pokazują, że przeciętna powierzchnia mieszkań z oferty wprowadzonej w tym czasie to 59 m kw. (o 7 metrów więcej w stosunku do preferencji).

Kolejny problem – zbliżony do metrażu – dotyczy zbyt dużej liczby pokoi. W ofercie, która „wisi” dłużej niż pół roku jest to średnio 2,6, tymczasem przeciętna preferowana liczba to 2,2. I w nowszej ofercie, z ostatnich 6 miesięcy, jest większy wybór mniejszych, bardziej pożądanych mieszkań (przeciętna liczba pokoi w mieszkaniach z oferty wprowadzonej w ostatnich 6 miesiącach wynosi 2,4).

Zalegają drogie oferty
Przyczyn zbyt długiego procesu sprzedaży trzeba też szukać w zawyżonych cenach mieszkań, uważa Home Broker. Sprzedający, którzy nie mają przysłowiowego noża na gardle, często wystawiają zbyt wysokie ceny i przez długi czas nie dopasowują ich do warunków rynkowych, licząc na to, że w końcu znajdą nabywców. Zalegające od ponad pół roku oferty są dla wybranych czterech miast średnio o ponad 20% droższe od aktualnych cen preferowanych przy klientów w tych miastach. Różnica jest znacząca, aczkolwiek trzeba pamiętać, że ceny preferowane zawsze są niższe od aktualnie obowiązujących na rynku.

Jeżeli jednak porównamy cenę metra kwadratowego mieszkań, które nie sprzedały się od ponad pół roku z cenami ofertowymi mieszkań wprowadzonych w ostatnich 6 miesiącach, które wciąż są w sprzedaży, to okaże się, że różnica też jest duża. Wynosi średnio 420 zł w badanych miastach, czyli prawie 8%. Wyjątkiem w tym zestawieniu jest jednak Poznań, gdzie nowe oferty są sporo droższe. W przypadku cen transakcyjnych nie ma już takich wyjątków. Mieszkania sprzedane w ciągu ostatniego półrocza miały cenę transakcyjną o blisko 1200 zł niższą (ponad 15%) od ceny ofertowej mieszkań, które nie mogą się sprzedać dłużej niż pół roku. W takiej sytuacji nietrudno zrozumieć, że mając do wyboru droższe lokale ze starszej oferty i tańsze z bieżącej kupujący – analogicznie, jak w przypadku metrażu – wybierają te drugie.

W przypadku ceny i metrażu czynnikiem ograniczającym szanse na szybką sprzedaż może być dodatkowo to, że mieszkanie nie kwalifikuje się do skorzystania z programu preferencyjnego kredytu z dopłatą.