Mieszkanie na wynajem kup na obrzeżach

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania lepszy od lokaty

Zwróć uwagę na koszty utrzymania

Kupując mieszkanie na wynajem należy szczególną uwagę zwrócić na koszty jego utrzymania. Będą one bowiem obniżały comiesięczny przychód, a często stanowią aż czwartą część otrzymywanych od najemcy kwot. Średni czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej jest najwyższy w Warszawie. Za mieszkanie o powierzchni 50 m kw. należy płacić przeciętnie 430 zł. Znacznie taniej jest w Krakowie i we Wrocławiu, gdzie czynsz za wspomniany lokal nieznacznie przekracza 300zł.

Wybierz optymalną formę opodatkowania

Właściciel nieruchomości na wynajem nie powinien także zapominać o optymalizowaniu podatku od najmu nieruchomości. Fiskus pozwala bowiem na wybór z trzech formy prowadzenia rozliczeń z urzędem:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2. Zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
3. Tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych. Jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód.

W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Można do nich zaliczyć przede wszystkim:

1. podatek od nieruchomości (na poziomie 65 groszy za m kw. mieszkania i 39 groszy za m kw. gruntu pod blokiem mieszkalnym),
2. amortyzację – w przypadku prawa własności 1,5% ceny nabycia mieszkania rocznie, a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu aż 2,5% ceny nabycia rocznie,
3. odsetki od kredytu na zakup nieruchomości,
4. wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania.

Czym jest cena nabycia nieruchomości, od której właściciel może liczyć amortyzację wynajmowanego lokalu? Głównym jej składnikiem jest koszt zakupu widniejący na akcie notarialnym nabycia mieszkania. Ponadto do ceny nabycia można także doliczyć zapłacone przy zakupie nieruchomości: podatek od czynności cywilno prawnych, taksę notarialną i prowizję pośrednika jak również sumę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości do momentu wprowadzenia jej do ewidencji środków trwałych.

Gdy więc właściciel po zsumowaniu powyższych pozycji kosztów uzyskania przychodu dojdzie do wniosku, że nie przekroczą one połowy planowanych przychodów powinien rozważyć opodatkowanie ryczałtem. Nie może być jednak wtedy osobą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości.