Wtórny rynek nieruchomości XI 2010

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości X 2010

Łatwiejszy dostęp do kredytów, wchodzące w życie od nowego roku zmiany wysokości podatku VAT czy też ograniczenie programu Rodzina na swoim tylko do rynku pierwotnego, powinny były wpłynąć na ożywienie wtórnego rynku nieruchomości. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu takie informacje przełożyłyby się na znaczne pobudzenie rynku i skok cen ofertowych. Brak takiej reakcji w chwili obecnej może świadczyć o dojrzewaniu i stabilizacji polskiego rynku. Kupujących nie jest już tak łatwo skłonić do podjęcia decyzji, gdyż widzą iż kolejne kosmetyczne modyfikacje nie wpłyną w istotny sposób na zmianę ich sytuacji i wysokość kredytu, który będą musieli spłacać w przyszłości. Z drugiej strony sprzedający mają świadomość trudności i długiego czasu, który jest potrzebny na sprzedaż nieruchomości i zdecydowanie bardziej realistycznie ustalają poziom cen ofertowych.

Dane z listopada wskazują, że nie należy spodziewać się poważnych ruchów cenowych w tym roku, ale możliwe jest iż w niektórych miastach ceny na koniec 2010 roku będą niższe niż w grudniu 2009. Obecnie taka sytuacja ma już miejsce w przypadku Sopotu, Szczecina, Torunia, Olsztyna i Opola.

Struktura cenowa ofert na rynku wtórnym
W Łodzi, Szczecinie, Toruniu, Olsztynie, Białymstoku od 50 do 60% wszystkich ogłaszających wycenia swoje mieszkania na 4 do 5 tysięcy z metr. W żadnym z tych miast w ciągu ostatnich 3 miesięcy nie wystawiano na rynku wtórnym mieszkań powyżej 8 tysięcy za metr kwadratowy, a tylko w Szczecinie i Białymstoku pojawiały się oferty w pomiędzy 7 a 8 tysięcy za metr. W II kwartale 2010 proporcje były podobne, jednak mieszkania w wyższych przedziałach cenowych stanowiły zdecydowanie większą część podaży. Warto również zauważyć, iż zwiększa się liczba ofert najtańszych. W cenie do 3 tysięcy za metr, w II kwartale w Olsztynie nie było żadnych ofert, podczas gdy obecnie to 3% całości podaży. W Katowicach takich mieszkań wiosną 2010 było 3,4% a teraz co 20-te mieszkanie (5%) można kupić w tej cenie.

Warto zwrócić uwagę na strukturę cenową mieszkań w Opolu. Niemal 99% mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym ma cenę wywoławczą pomiędzy 4 a 5 tysięcy, a precyzyjniej 85% to oferty od 4000 do 4500 złotych za metr. Z rynku zniknęły oferty droższe, które w II kwartale stanowiły ponad 5% podaży, ale również zmniejszył się wybór w segmencie mieszkań tańszych z 16 punktów procentowych do zaledwie 1,1% wszystkich aktualnych ofert.
W Warszawie, Wrocławiu i Krakowie mieszkania w cenie do 5 tysięcy za metr to rzadkość. W Warszawie w ostatnich miesiącach było zaledwie kilka takich ofert, a w Krakowie i Wrocławiu stanowią mniej niż 0,5% podaży. O realnej możliwości zakupu mieszkania w takiej cenie można mówić w przypadku Gdańska, gdzie stanowią one 6,2% ogłoszeń oraz w Poznaniu 13,3%.

Struktura cenowa podaży mieszkań najbardziej zmieniła się w Krakowie i Warszawie. W Warszawie o 10 punktów procentowych zmniejszył się udział mieszkań w cenie do 7 tysięcy złotych za metr. Zdecydowanie zaś zwiększył się udział mieszkań najdroższych, w cenie od 9 do 10 tys., czyli znacznie powyżej średniej rynkowej. W II kwartale stanowiły 16% ofert, obecnie 31,7%. W Krakowie mamy do czynienia z podobną sytuacją: przedział pomiędzy 8 a 9 tysięcy, czyli mieszkania w cenie o ponad 1000 złotych wyższej niż średnia stanowią niemal 25% wszystkich ofert podczas gdy w II kwartale było ich około 14,5%.

Warto również podkreślić koncentrację większości ofert w jednym przedziale cenowym w przypadku Wrocławia. 71,7% mieszkań ma cenę wywoławczą pomiędzy 6 a 7 tysięcy.