Ceny transakcyjne nieruchomości XII 2010

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości XI 2010

Dobry wynik rodzimego rynku

W szerszej perspektywie wyniki rodzimego rynku także należy ocenić pozytywnie. Ceny po kryzysie ustabilizowały się w połowie 2009 roku na poziomie około 10 – 15% poniżej szczytów hossy z przełomu 2007 i 2008 roku. Jest to wynik nawet dwukrotnie lepszy niż w takich krajach jak: USA, Ukraina, Irlandia czy Bułgaria. Nie znaczy to jednak, że w owym czasie ceny nieruchomości wszędzie spadały. Pomimo kryzysu finansowego i problemów fiskalnych krajów europejskich wzrosty obserwować można było chociażby w Szwajcarii czy Australii.

Więcej transakcji pomimo efektu grudnia

Pomimo sezonowo mniejszego ruchu na rynku nieruchomości w ostatnim miesiącu roku po raz dziesiąty z rzędu zanotowaliśmy wzrost liczby zawieranych transakcji (licząc miesiąc do miesiąca). Dynamika zmian była jednak przeszło siedemnastokrotnie mniejsza niż w listopadzie kiedy to wyniosła 6,6%. Czynnik ten należy jednak ocenić bardzo pozytywnie, gdyż świadczy o sile rodzimego rynku. Bez wątpienia wpływ na taki wynik miały sytuacja na rynku kredytowym oraz rosnąca liczba nabywców na rynku. Zgodnie z badaniami Home Broker blisko 75% mieszkań kupowanych jest bowiem z użyciem kredytu. Postępująca liberalizacja polityki kredytowej przez instytucje finansowe jest więc kluczowa dla poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Warto w tym kontekście zauważyć, że od początku zeszłego roku przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, która chciałaby zaciągnąć kredyt w złotych na 30 lat wzrosła o 53 tys. zł do 421 tys. zł w grudniu.

Obserwowany wzrost wolumenu transakcji nie byłby jednak możliwy gdyby w 2010 roku Polacy nie ruszyli za zakupy mieszkań. Zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 86% względem początku 2009 roku i o 44% względem pierwszego kwartału zeszłego roku. Dynamiczny wzrost w ostatnich kwartałach może być dobrym prognostykiem na przyszłość, sugerującym dalszy wzrost liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym w 2011 roku.

Negocjacje cen trudniejsze niż w 2009

Rosnąca liczba transakcji przełożyła się także na coraz mniejszy zakres negocjacji ceny sprzedaży lokalu na rynku wtórnym. Średnio w 2009 roku cena transakcyjna mieszkań różniła się od ofertowej o 3,8%. W zeszłym roku wynik ten obniżył się o 0,3 pp. i wyniósł niecałe 3,5%. Warto ponadto zauważyć, że w ostatnich trzech miesiącach wyniki negocjacji były coraz mniej korzystne dla kupujących. W grudniu przeciętnie wynegocjowali oni 2,9% ceny wyjściowej, podczas gdy we wrześniu blisko 4%. Ponadto dwuletnie minimum, które przypadło na lipiec zeszłego roku, jedynie kosmetycznie różniło się od wyniku poprzedniego miesiąca.

Używane coraz tańsze

W tym kontekście należy jednak zauważyć, że w ostatnich 12 miesięcy na 7 największych rynkach ceny ofertowe mieszkań spadły o 1,2% zbliżając się tym samym do poziomu rynkowego. Największy spadek - o 3,9% - odnotowano w Krakowie. Można to łączyć z jednym z najwyższych relatywnych poziomów cen w tym mieście. Zarobki Krakusów są bowiem niskie w porównaniu do cen nieruchomości. Jak niskie? Gdyby przyjąć że trzyosobowe rodziny z dochodem średnim w danym mieście, wystąpiłyby o kredyt na zakup mieszkania, to krakowska rodzina mogłaby sobie kupić mieszkanie o powierzchni 53 m kw. W przypadku rodziny Warszawskiej byłoby to 66 m kw., Toruńskiej 81 metrów, a Katowickiej nawet 123 metry.
Największy wzrost – o 2,2% - charakteryzował za to rynek używanych mieszkań w Łodzi. Sytuację tę należy jednak rozważać w kontekście relatywnie niskiego ich poziomu. Bezpośrednio łączy się to z programem „Rodzina na Swoim”, który mógł stymulować popyt i stworzyć swoistą barierę dla spadków cen. Należy bowiem pamiętać, że limit cen kwalifikujący do rządowego wsparcia wynosi w Łodzi 6,7 tys. zł za m kw., a średnia cena ofertowa w grudniu wyniosła 4,6 tys. zł.