Rynek mieszkaniowy - podsumowanie 2010

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych 2010

Jeszcze bardziej imponująco wygląda statystyka nowo rozpoczętych projektów deweloperskich, w ubiegłym roku było ich 63 tys. tj. o 42,2 proc. więcej niż w 2009 r. Co prawda, liczba oddanych w minionym roku do użytkowania mieszkań - 135,7 tys. - była wciąż o 15,2 proc. niższa niż w 2009 roku i o 17,8 proc. mniejsza niż w 2008 r., ale słabość rynku ostatnich 36 miesięcy dobiega końca

W ocenie CEE Property Group tak wysoki wskaźnik projektów, które wystartowały w 2010 r. jest oznaką powrotu optymizmu na rynek, zwłaszcza deweloperski. Naszym zdaniem jest to wynik zmian w cyklu koniunktury branżowej tj. przechodzenia z fazy stagnacji do fazy wzrostu. Uważamy, że ma on charakter trwały i długookresowy. Przemawiają za tym rosnące realne dochody Polaków, łagodniejsze podejście banków oraz optymizm konsumentów o którym, świadczą ubiegłoroczne dane dotyczące wolumenu udzielonych kredytów ( według wstępnych danych 45-48 mld zł).

Poza tym, dobrym prognostykiem co do trwałego charakteru powrotu koniunktury jest postawa deweloperów, którzy elastycznie dostosowują podaż do popytu i oczekiwań rynku. Przykładem jest dopasowywanie swojej oferty do rygorów rządowego programu stymulowania budownictwa “Rodzina na Swoim” (RnS). Co szósty kredyt hipoteczny posiadał wsparcie programu.

Deweloperzy przechodzą do ataku

Deweloperzy w okresie styczeń-grudzień 2010 r., według wstępnych danych GUS, oddali do użytku 53,2 tys. mieszkań (co stanowiło 39,2 proc. całego rynku). Co prawda w 2010 r. sprzedali o 26,4 proc. mniej lokali niż w 2009 r. i na rynku wciąż pozostaje 39 tys. mieszkań. Ale w ciągu dwunastu miesięcy ub. roku deweloperzy rozpoczęli budowę 63 tys. mieszkań, a na 68,5 tys. kolejnych uzyskali pozwolenia na budowę (o 8,2 proc więcej niż w 2009 r.).

Liczba oddanych w 2010 r. mieszkań a przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem była wyraźnie zróżnicowana regionalnie. W okresie trzech pierwszych kwartałów ub. (pełne dane za cały rok GUS opublikuje w marcu) najszybciej rosła w województwach: małopolskim (o 10,2 proc.), podlaskim (7,2 proc.) i śląskim (2,8 proc.). Wzrost liczby oddanych mieszkań w województwach małopolskim i śląskim, naszym zdaniem wynikał z wysokiego popytu w tych regionach podpartego rosnącymi dochodami mieszkańców, a także z zakończaniu wielu projektów rozpoczętych jeszcze przed załamaniem rynku w 2008 r. Z kolei w województwie podlaskim wzrastająca liczba oddawanych mieszkań wynika cały czas z niskiego nasycenia tamtejszego rynku nowymi obiektami i niewielkiej liczby budowanych lokali, co powoduje, iż dwa-trzy ukończone projekty radykalnie poprawiają statystykę
Jak podaje CEE Property Group, największy regres odnotowali deweloperzy w województwach: świętokrzyskim (spadek o 13,4 proc.), opolskim (8,2 proc.) i pomorskim (6,9 proc.). W tych województwach sytuacja deweloperów jest najgorsza, wielu z nich zamroziło inwestycje, z uwagi na ograniczenia kredytowe jakie na niewielkie spółki nałożyły banki. Słabiej też stymulował tamtejsze rynki program „Rodzina na Swoim”.

Objawem wyczekiwania niektórych deweloperów na radykalną poprawę popytu jest wydłużający się czas realizacji inwestycji. W 2010 r. okres ten uległ urósł o 4,9 miesiąca i średnio wynosił 29 miesięcy, podczas gdy mieszkania komunalne były realizowane w zaledwie 17,6 miesiąca. Według CEE Property przyczyną spowolnienia procesów inwestycyjnych wśród deweloperów była też pogarszająca się dostępność firm wykonawczych (ludzie i sprzęt) z uwagi na ich zaangażowanie w projekty niekomercyjne finansowane z kasy publicznej np. drogi, infrastruktura i w pewnym stopniu mieszkania komunalne.