Ceny transakcyjne nieruchomości I 2011

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości XII 2010

W obszarze finansowania bankowego należy jednak zauważyć, że rada polityki pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, za czym postępuje wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Bez wątpienia będzie to czynnik wpływający negatywnie na koszty obsługi długu oraz samą wysokość zdolności kredytowej przeciętnej rodziny. Presję na spadek cen nieruchomości wywiera także rekordowa podaż na rynku pierwotnym. Warto tu zauważyć, że deweloperzy rozpoczęli w 2010 roku budowę przeszło 42% większej liczby mieszkań niż w rok wcześniej. Negatywną zmianą będą także planowane przez rząd zmiany w programie Rodzina na Swoim. Mają one za zadanie znaczne zmniejszenie dostępu do dofinansowania kredytów poprzez wyłączenie możliwości zakupu mieszkania używanego, obniżenie limitów cen oraz ograniczenie grona beneficjentów do osób w wieku co najwyżej 35 lat. Nie należy jednak demonizować wpływu tych zmian na rynek nieruchomości. Obecnie w ogólnej liczbie nowych kredytów hipotecznych te z rządowym wsparciem stanowią tylko kilkanaście procent, a należy zauważyć, że zasady kwalifikacji do dofinansowania są teraz liberalne.

Zbyt hojna Rodzina na Swoim

Warto tu szczególnie zwrócić uwagę na obowiązujące limity cen. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker średnie ceny transakcyjne we wszystkich 16 badanych miastach były niższe od limitów kwalifikujących do Rodziny na Swoim. Największe różnice występują w Łodzi, Bydgoszczy i Olsztynie. W miastach tych przeciętna cena transakcyjna w ostatnich trzech miesiącach była o przeszło 2 tys. zł za m kw. niższa niż obowiązujący ustawowy próg kwalifikujący do wsparcia. Bez wątpienia sytuacja taka wypacza założenie programu, który pierwotnie miał pomagać rodzinom i osobom samotnie wychowującym dzieci w zakupie własnych i relatywnie tanich czterech kątów. Obecnie natomiast w wielu miastach można z rządowym dofinansowaniem kupić mieszkanie o podwyższonym standardzie w centrum miasta. Najbliższa założonej przez ustawodawcę sytuacja ma miejsce w Szczecinie, Lublinie i Krakowie, gdzie średnia cena transakcyjna jest niższa od limitu ceny w Rodzinie na Swoim nie więcej niż o 200 zł za m kw. Na podstawie tych danych widać więc, że metodologia ustalania limitów cen jest opracowana niepoprawnie, gdyż nie traktuje równo obywateli. Proponowane przez rząd zmiany najprawdopodobniej zmniejszą, ale nie zniwelują tych dysproporcji. Ceny transakcyjne i limity cen w programie Rodzina na Swoim
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa - 1000 pkt - została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2: gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4...l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.