Wtórny rynek nieruchomości I 2011

Przeczytaj także: Pośrednicy a wtórny rynek nieruchomości 2010

CENY TRANSAKCYJNE

Według raportu, końcówka roku, która nie jest historycznie okresem najbardziej obfitującym z transakcje, tym razem zaskoczyła dużą liczbą podpisanych umów sprzedaży. Jednym z powodów takiej sytuacji były zapowiedzi zmian w programie Rodzina na swoim, które dopiero w połowie stycznia zostały zatwierdzone przez Radę Ministrów. Najbardziej istotne dotyczą znacznego obniżenia limitów cenowych wskutek zmiany mnożnika (z 1,4 na 1,1), ograniczenia dopłat tylko do rynku pierwotnego oraz braku zgody na rozszerzenie programu na jednoosobowe gospodarstwa domowe.

Jako, że zmiany wejdą w życie nie wcześniej niż na początku II kwartału, na rynku wtórnym obserwujemy kontynuację zeszłorocznego trendu zakupowego, gdzie dominantę stanowią mieszkania spełniające limity cenowe programu Rodzina na swoim.

Analiza cen ofertowych portalu Szybko.pl oraz danych transakcyjnych z bazy Expandera i Metrohouse wskazują na duże zróżnicowanie proporcji pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Spośród siedmiu analizowanych miast najmniejsza różnica dotyczy Łodzi, gdzie wynosi 4,1 proc. Z kolei największą dysproporcję można zaobserwować w Gdyni i we Wrocławiu. W tym przypadku oczekiwania sprzedających są znacznie wyższe niż poziom cenowy przeprowadzanych na rynku transakcji. Różnica wynosi odpowiednio 16 i 14 proc. W pozostałych miastach różnica kształtuje się na poziomie od 8,2 proc. do 11,2 proc.
Z raportu wynika, że różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi wynika m.in. z wystawiania przez sprzedających cen z marginesem na negocjacje, a czasem po prostu niepoprawnej kalkulacji ceny, czy nadmiernych oczekiwań względem kwoty, jaką można uzyskać za nieruchomość. Wskaźnik ten przede wszystkim jednak pokazuje jak bardzo aktualna oferta na rynku odstaje od preferencji i przeciętnych możliwości nabywczych klientów dokonujących transakcje. Utrzymująca się duża liczba transakcji z najtańszego segmentu mieszkań (wielka płyta) ma znaczący wpływ na różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych.

Analiza rynku warszawskiego i gdańskiego wskazuje, że w ofercie dominują mieszkania z najdroższego segmentu, zbudowane po 2000 roku (33,7 proc. w Gdańsku i 30,3 proc. w Warszawie), podczas gdy np. w stolicy największy odsetek sfinalizowanych transakcji dotyczy mieszkań budowanych między 1970 a 1990 rokiem (35,4 proc.). Natomiast w Gdańsku liczba sprzedanych mieszkań w budynkach z wielkiej płyty kształtuje się na bardzo zbliżonym poziomie do sprzedaży mieszkań z segmentu postdeweloperskiego.