Ceny transakcyjne nieruchomości IV 2011

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości III 2011

Sezonowe ożywienie w pełni

Trzeba też zauważyć, że liczbę zawieranych transakcji kupna/sprzedaży mieszkań charakteryzuje trend wzrostowy. Z jednej strony jest to wynik sezonowego ożywienia na rynku nieruchomości. Z drugiej natomiast postępującego powiększania się zarówno popytu jak i podaży. Trend taki jest widoczny już od ponad dwóch lat. Deweloperzy rozpoczynają bowiem coraz więcej nowych inwestycji, dzięki czemu nabywcy mogą wybierać z rekordowo dużej puli dostępnych lokali. Popyt wzmacniany jest natomiast przez banki, które znacząco obcięły marże i coraz liczniejszej rzeszy nabywców chcą obecnie udzielać kredytów o wartości zaledwie 20 proc. niższej niż tuż przed wybuchem kryzysu. Wracając jednak do wpływu czynników sezonowych, dane za ostatnich kilka lat pokazują, że w kwietniu – drugim miesiącu sezonowego ożywienia – liczba zawieranych transakcji potrafi z miesiąca na miesiąc wzrosnąć nawet o przeszło 10 proc.

Tańszy kredyt w zasięgu ręki

Wspomniany wyżej spadek marż jest okazją dla osób posiadających kredyt zaciągnięty na przykład w 2009 roku na znaczne obniżenie kosztów obsługi długu. Niecałe trzy lata temu marże kredytów hipotecznych dochodziły do 3 proc..Natomiast w kwietniu br. było to 1,35 proc. Dlaczego gra jest warta świeczki? Na odsetkach od kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego w 2009 roku można zaoszczędzić blisko 100 tys. zł. Rozwiązaniem jest refinansowanie. Trzeba się tu jednak liczyć z kosztem wcześniejszej spłaty obecnego zadłużenia i zaciągnięcia nowego długu. Przeciętnie cała operacja przed upływem trzech lat od uruchomienia kredytu nie powinna kosztować więcej niż 6-7 tys. zł, choć w gronie banków można znaleźć też takie, które stronią od opłat.

Ceny nominalnie wzrosną, choć realnie spadną

Co przyniesie przyszłość na rynku nieruchomości? Zgodnie ze marcową prognozą Home Broker przeciętna cena mieszkań w największych miastach powinna wzrosnąć w perspektywie roku o 0,3 proc. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o blisko 2,5 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o około 2 proc. Biorąc ponadto pod uwagę, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy można spodziewać się kilkuprocentowego wzrostu poziomu wynagrodzeń, może to skromnie poprawić dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr 1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa - 1000 pkt - została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr 2: gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr 1,
l1, l2, l3, l4...l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.