Rynek nieruchomości mieszkaniowych - analiza I kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2011

Jak podaje BGŻ, wzrostowi liczby rozpoczynanych nowych inwestycji sprzyja łagodniejsza polityki banków względem uczestników rynku nieruchomości. Co prawda spadła zdolność kredytowa potencjalnych nabywców, ale banki ograniczenie to łagodzą zmniejszając koszty zaciągnięcia długu (m.in. obniżają marże).

Wzrasta apetyt na ryzyko. Zwiększa się liczba nabywców mieszkań w inwestycjach będących na etapie „dziury w ziemi” (23% w 2011 r., wobec 17% w 2010 r. - wg. Home Broker). Jest to dość ryzykowne, jednak premią za ryzyko jest uzyskane dyskonto w stosunku do ceny za mieszkanie.

Pozytywnie na popyt oddziaływały nie tylko nieznaczna poprawa kondycji gospodarstw domowych, ale przede wszystkim obawa przed wprowadzeniem kolejnych ograniczeń w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Potwierdzeniem tej tendencji oprócz wzrostu liczby sprzedanych mieszkań przez giełdowych deweloperów, jest spadek przeciętnego okresu oczekiwania na sprzedaż nieruchomości, ze 100 dni w I-II 2010 r. do 86 dni w I-II 2011 r. dla warszawskiego wtórnego rynku nieruchomości. Jednakże wzrost popytu wg. NBP w I kw. 2010 r. nie był tak silny, jakiego oczekiwał sektor bankowy.

Stabilizacja cen na rynku lokali mieszkalnych. W I kw. 2011 r. przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON kształtowały się na poziomie 5 638 zł. Oznacza to roczny wzrost kosztów zakupu 1 mkw. mieszkania średnio o 8,1 % r/r i jest w istotnym stopniu efektem niskiej bazy w I kw. 2010 r. Kwartalne zmiany cen wykazują zdecydowanie niższy wzrost tj. o 0,5 % kw/kw. Wraz z pojawieniem się informacji o zmianach w rządowym programie „Rodzina na swoim” istotnie wzrósł popyt na tego typu kredyty. W I kw. 2011 r. , zgodnie z danymi BGK, przyznano ich ponad 12,2 tys. kredytów (ok.13,5 % łącznej liczby), na łączna kwotę 2,6 mld złotych (ok.15,0 % łącznej liczby). Kredyty z dopłatą w największym stopniu (ponad 53% udział) wspierają kupno mieszkania/ domu na rynku wtórnym, który wstępnie rząd planuje z programu wyłączyć.

Mimo wzrostu popytu w pierwszych miesiącach 2011 r. rynek nieruchomości pozostaje nadal rynkiem konsumenta. Ponadto brak jest czynników, które w najbliższych kwartałach mogłyby wpłynąć na odwrócenie tej tendencji. Poprawa na rynku nieruchomości wpłynęła stabilizująco na poziom cen w I kw. 2011 r. Jednocześnie, pomimo wzrostu podatku VAT m.in. z 7 do 8% przy sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, widoczne jest zjawisko obniżania cen ofertowych lokali z inwestycji wprowadzanych na rynek.

Według BGŻ, przeciętne ceny mieszkań w relacji rocznej nominalnie nie ulegną raczej zmianie, realnie natomiast spadną, choćby ze względu na wzrost poziomu wskaźnika inflacji. Na rynku mieszkań wielko- powierzchniowych i apartamentów popyt utrzyma się na niskim poziomie a tym samym może utrzymać się korekta cen. Ponadto w dalszym ciągu należy oczekiwać, że ceny mieszkań z nowo wprowadzanych projektów będą niższe niż oferta istniejąca na rynku, a podwyżka podatku VAT na materiały budowlano- montażowe będzie wliczana w koszty dewelopera, bez zmiany ceny ofertowej.