Rynek nieruchomości mieszkaniowych - analiza I kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2011

W kolejnych kwartałach 2011 r. BGŻ nie przewiduje znaczących zmian w segmencie budownictwa indywidualnego. Zamówienia na usługi firm działających w segmencie mieszkań budowanych na własne potrzeby pozostają nadal wysokie. Skala rozpoczętych w 2010 r. inwestycji w tym segmencie pozwala wnioskować, że popularność domów jednorodzinnych pozostaje wysoka.

Jak podają autorzy analizy, od początku 2011 r. agencje nieruchomości oraz firmy doradztwa inwestycyjnego notują coraz większe zainteresowanie zakupem gruntów pod budowę nieruchomości mieszkaniowych, a inwestorzy informują o rozpoczynaniu kolejnych projektów, zarówno w centrach dużych aglomeracji, jak i na przedmieściach a także w miastach powiatowych. Ponadto istotna alternatywą do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym stają się lokale nabywane w celach inwestycyjnych w ciągu kilku poprzednich lat. Często mieszkania te niczym nie odbiegają a wręcz nie różnią się od lokali sprzedawanych w tym samym obiekcie bezpośrednio przez dewelopera. Jednocześnie sytuacja ta ogranicza możliwości podnoszenia cen lokali przez deweloperów, u których presja na obniżanie cen wyraźnie spadła z tytułu wzrostu popytu na małe lokale.

Na początku marca rząd przyjął dokument „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”. Podkreślono w nim, że polityka mieszkaniowa państwa powinna bardziej wspierać sektor mieszkań na wynajem. Ponadto napisano, że „zakłada się docelowe wygaszenie instrumentu wsparcia budownictwa własnościowego, jakim jest funkcjonujący od 2006 r. program „Rodzina na swoim”. Naturalnym kontynuatorem celów zawartych w powyższym programie powinien być system docelowego nabywania własności przez najem”. Polegałby on przede wszystkim na zwiększeniu liczby lokali socjalnych oraz rozwój społecznego budownictwa na wynajem w ramach tzw. społecznych grup mieszkaniowych, gdzie własność docelowo miałaby być przenoszona na najemcę. BGŻ oczekuje, że program ten w najbliższych kwartałach będzie neutralnie oddziaływał na rynek.

3. Popyt na lokale mieszkalne
I kw. 2011 r. był kolejnym kwartałem w którym odnotowano wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych. Zgodnie z oczekiwaniami pozytywnie na popyt oddziaływały nie tylko nieznaczna poprawa kondycji gospodarstw domowych, ale przede wszystkim obawa przed wprowadzeniem kolejnych ograniczeń w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Co prawda, akcja kredytowa w I kw. 2011 r. odbywała się już przy silniejszych ograniczeniach dot. zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców (wynikających z postanowień Rekomendacji T), to wysoka konkurencja wymuszała na bankach obniżanie innych kosztów okołokredytowych (w tym również marż). Ponadto znacznie mniejsza niż jeszcze rok wcześniej presja na spadki cen przestała być czynnikiem silnie oddziaływującym w kierunku odkładania decyzji o zakupie nieruchomości w czasie. Coraz częściej pojawiają się spekulacje dotyczące wzrostu liczby mieszkań kupionych bez udziału kredytu bankowego. Z uwagi na brak jednoznacznych danych, trudno jest określić jaka wielkość popytu jest realizowana w taki sposób.

Reguła relatywnie niższej, a nawet najniższej w ciągu roku, liczby sprzedawanych lokali w pierwszych miesiącach roku względem kolejnych okresów, w I kw. 2011 r. została zaburzona. Sytuacja ta miała miejsce pomimo podwyżki podatku VAT, który w mniejszym stopniu był uwzględniony w wyższej cenie ofertowej, częściej zaś powiększał koszty deweloperów.