Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2010

Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce w I kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków:

• w analizowanym okresie występowała kontynuacja większości procesów obserwowanych w 2010 r., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji,
• obserwowano stopniowe wyhamowanie spadku cen mieszkań (ofertowe, transakcyjne, na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach, jednak w większości przypadków spadały one nadal w wymiarze realnym,
• negatywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miał wzrost stóp procentowych nowoudzielanych złotowych kredytów mieszkaniowych oraz ich udział w całości
  nowoudzielanych kredytów mieszkaniowych,
• mieszkaniowa akcja kredytowa banków była na poziomie zbliżonym do zanotowanej w analogicznym okresie 2010 r., zaobserwowano zmniejszenie zyskowności kredytów
  mieszkaniowych,
• struktura przestrzenna nowych kredytów mieszkaniowych uległa zmianie, wzrosło znaczenie tzw. pozostałej Polski kosztem największych miast,
• udział zysków w cenie mieszkania oraz szacowana przeciętna, roczna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej nadal były wysokie, co skutkowało rozpoczynaniem nowych inwestycji, mimo znacznej liczby mieszkań gotowych oczekujących na sprzedaż,
• rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) były znacznie gorsze od teoretycznych, jednak procesy restrukturyzacyjne zostały rozpoczęte i sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budziła większych obaw, zgodnie z przewidywaniami nadal obniżał się wskaźnik kosztów budowy mieszkań.

Jak podaje NBP, z I kw. 2011 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz w sektorach związanych z rynkiem mieszkaniowym w Polsce miały miejsce procesy, które zaobserwowano już w 2010 r., tj. szukanie przez rynki lokalne, w tym te największe, nowych punktów równowagi po szokach spowodowanych boomem kredytowym, kryzysem finansowym oraz zmianami czynników fundamentalnych. W odniesieniu do poprzedniego kwartału, brak jest istotnych zmian, występują natomiast naturalne dla tego rynku mniejsze zmiany niektórych parametrów powodujących zarówno oscylację punktu równowagi, jak też odchylanie się od ścieżki dojścia.

W analizowanym okresie najważniejsze demograficzne czynniki fundamentalne oddziałujące po stronie realnej (tj. przyrost liczby gospodarstw domowych, migracje, a zwłaszcza przyrost nowych małżeństw) generalnie ustabilizowały się, podobnie jak dynamika dochodów.
W sektorze finansowym także ustabilizowały się: dostępność finansowania, stopy procentowe, marże, struktura kredytów, jakość portfeli oraz polityka kredytowa banków.

W I kw. 2011 r. utrzymała się zarysowana wcześniej tendencja stabilizacji popytu przy jednoczesnym wzroście podaży. Główne fundamentalne zmiany w porównaniu do okresu przed kryzysem wpływające na ograniczenie popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych dotyczyły zmiany struktury finansowania transakcji tj. obecnie dominującego udziału nowoudzielanych złotowych kredytów mieszkaniowych wobec dominacji kredytów walutowych w okresie przedkryzysowym oraz ustabilizowanie się rosnącej dotychczas liczby nowozawieranych małżeństw.
Jednocześnie wysoka cena mieszkania w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz dostępnością terenów budowlanych stymulowała deweloperów do wzrostu produkcji mieszkań, co następnie wpływało na wzrost podaży. Konsekwencją zmian po stronie popytu i podaży jest utworzenie nowego punktu równowagi rynkowej, co wywoływało średniookresowo na dalsze spadki cen mieszkań, w tym w Warszawie, Krakowie i Poznaniu, gdzie ceny w relacji do dochodów były najwyższe i zawierały najwyższy udział zysku firm deweloperskich.