Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2010

Według NBP, w I kw. 2011 r. miał miejsce dalszy, niewielki spadek udziału kredytów denominowanych w walutach obcych w kredytach ogółem, który wraz ze spadkiem dostępności kredytów złotowych - efektu wzrostu stóp procentowych, spowodował kolejny, choć niewielki spadek ogólnej dostępności kredytu, który przekładał się na popyt na kredyty i w konsekwencji na popyt mieszkaniowy. Zjawisko to spowodowało, że faktyczne wypłaty kredytów były zbliżone do poziomu z I kw. ubiegłego roku, a w wielkościach realnych były niższe.

W I kw. 2011 r. zaobserwowano także dalszy wzrost liczby noworozpoczynanych projektów deweloperskich, co było konsekwencją wysokich cen mieszkań i wysokiej rentowności projektów mieszkaniowych w największych miastach Polski. Powodowało to, zwłaszcza na rynkach z najwyższymi cenami mieszkań, rosnącą konkurencję o kupującego i dalszą presję na spadek cen. Ponadto analiza firm deweloperskich wykazała, że na ogół z sukcesem przeprowadzały one restrukturyzację kosztów dostosowując się do nowej sytuacji rynkowej, a środków na realizację nowych inwestycji poszukiwały bezpośrednio na rynku kapitałowym. Było to związane z pogarszaniem się jakości kredytów deweloperskich i ostrzejszym podejściem banków do finansowania projektów mieszkaniowych.
Czynnikiem negatywnie oddziałującym na przywracanie równowagi i restrukturyzację sektora deweloperskiego były w niektórych miastach, a zwłaszcza w Warszawie zbyt wysokie 3 / 14 progi programu Rodzina na swoim (RnS). Powinny one podążać za cenami na poziomie poniżej mediany, aby być możliwie neutralne dla rynku, zwłaszcza wobec znacznej i narastającej skali koncentracji produkcji w dużych firmach deweloperskich.

Pomimo tego faktu ceny mieszkań za wyjątkiem Warszawy wykazywały lekką tendencję spadkową, dotyczyło to też cen mieszkań nowo wprowadzanych na rynek, będących miernikiem oczekiwań deweloperów.
NBP zauważa również, że widocznej zmianie uległa polityka kredytowa banków. Przy podobnej skali udzielonego kredytu jak w latach ubiegłych wyraźnie zmniejszał się udział dużych miast, w tym tych największych na rzecz reszty Polski. Z punktu widzenia sektora bankowego oznaczało to większą dywersyfikację ryzyka, ale też i większe koszty z uwagi na mniejszą wysokość przeciętnego kredytu. Dla rynków deweloperskich w największych miastach może to oznaczać jeszcze większą presję na spadek cen, którego, w przypadku kontynuacji tej tendencji, nie będzie w stanie powstrzymać rządowy program RnS.

Generalnie jednak pomimo poprawy jakości kredytów oraz podwyżek stóp procentowych i marży dla dominujących kredytów złotowych, zyskowność finansowa, tj. bez uwzględnienia kosztów pozafinansowych kredytów mieszkaniowych, kształtowała się na relatywnie niskim poziomie. Zjawisko to może mieć wpływ na politykę kredytową banków i może być kolejnym czynnikiem przyspieszającym osiągnięcie równowagi na najważniejszych rynkach.

Raport powstał na podstawie analizy danych z Bazy Rynku Nieruchomości BaRN, bazy cen ofertowych mieszkań PONT Info Nieruchomości, baz Związku Banków Polskich SARFIN i AMRON, zbiorczych danych Biura Informacji Kredytowej, danych firmy Sekocenbud, GUS, NBP. Ceny ofertowe mieszkań wystawianych na rynek oraz kwestie związane z zyskownością projektów deweloperskich opracowano na podstawie danych firmy Real Estate Advisory Service.

Do pobrania: