Ceny transakcyjne nieruchomości V 2011

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości IV 2011

W maju, drugi miesiąc z rzędu, indeks cen transakcyjnych zanotował minimalną zmianę wartości. Tym razem wzrósł o 0,09 proc. (przed miesiącem był spadek o 0,02 proc.), osiągając poziom 878,25 pkt. Wciąż blisko mu do minimum ustanowionego w czerwcu 2009 roku – 875,13 pkt. Tendencja utrzymuje się jednak spadkowa i jeśli potrwa jeszcze kilka miesięcy, być może indeks ustanowi nowe minimum. Zapowiedzią tego może być roczna dynamika zmian indeksu, która po maju wyniosła minus 3,4 proc. Jest to odczyt najsłabszy od stycznia 2010 roku, kiedy wyniosła -4,2 proc.

W ciągu miesiąca o 2,4 proc., do blisko 3400, zwiększyła się liczba transakcji realizowanych przez klientów Open Finance i Home Broker, które uwzględniliśmy przy obliczaniu naszego indeksu. Miesięczna dynamika zatem wyhamowała, bo w kwietniu było to 8,4 proc., a w marcu 5,4 proc. Licząc rok do roku wzrost liczby transakcji w maju wyniósł 24,8 proc. Trzeba pamiętać, że na wzrost liczby transakcji ma wpływ również rozwój biznesu prowadzonego przez Open Finance i Home Broker.
W rozbiciu na poszczególne monitorowane przez nas miasta, roczna dynamika zmian ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania była ujemna w dwóch trzecich przypadków. Najbardziej ceny spadły w Gdyni (o 7 proc.), Bydgoszczy (5,6 proc.) i Wrocławiu (-5,5 proc.). Z kolei ceny wyższe niż przed rokiem zanotowaliśmy w Katowicach (7 proc.), Toruniu (4,6 proc.) i Olsztynie (2,8 proc.).
Komentarz i prognoza

W rosnącym u nabywców zainteresowaniu kupnem mieszkań, co widać po delikatnym wzroście liczby transakcji, i przy utrzymujących się jednocześnie na względnie stabilnym poziomie obserwowanych cenach transakcyjnych, można by upatrywać potencjału do wzrostu cen w przyszłości. Sprzyja temu wzrost w skali roku przeciętnego zatrudnienia i wynagrodzenia, co sprawia, że powiększa się grono osób, które może być stać na zakup mieszkania. Banki udzielają więcej kredytów, a ich dostępność – pomimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych przez Komisję Nadzoru Finansowego – jest wysoka. Przeszkodą dla wzrostu cen mieszkań może być jednak znaczna ich podaż. Już teraz – wg danych firmy REAS – na największych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi na nabywców czeka blisko 10 tys. gotowych mieszkań i przybywa ich szybciej niż rośnie sprzedaż. Przy zapowiedziach deweloperów, że w tym roku wprowadzą na rynek więcej mieszkań niż w roku ubiegłym, trudno oczekiwać, aby ceny rosły.

KOMENTARZ Home Broker

W maju ceny mieszkań kosmetycznie wzrosły, choć w perspektywie roku przeciętne „M” w największych polskich miastach straciło na wartości 3,4%. Obwieszczenie trendu spadkowego cen byłoby jednak nadmiernym uproszczeniem. W ostatnich 12 miesiącach trzy razy ceny rosły, pięciokrotnie spadały, a cztery razy praktycznie się nie zmieniły. Powyższe dane świadczą o niezdecydowaniu na rynku i tendencji do utrzymywania się cen nieruchomości na relatywnie stabilnym poziomie. Dzieje się tak już od około dwóch lat.

Kolejny rok bez rewolucji

Doradcy Home Broker w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się kontynuacji tego trendu. Środkowa prognoza mówi bowiem o nominalnym spadku cen o 0,4% w skali najbliższego roku. Odrobinę większej przeceny spodziewają się lokalni eksperci z Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta. Lepszej sytuacji można oczekiwać w Warszawie, a realnego (po uwzględnieniu inflacji) wzrostu poziomu cen w Katowicach.

W długim terminie oczekiwane wzrosty

Nie powinien dziwić więc fakt, że jak wskazują dane Home Broker, blisko 45% nabywców nie spodziewa się wzrostu wartości mieszkań wyższego niż poziom inflacji. W długim terminie oczekiwana stopa zwrotu z zakupu mieszkania wynosi przeciętnie 4,3% rocznie. Zgadzałoby się to z wynikami badań rozwiniętych rynków nieruchomości. Zgodnie z nimi w długim terminie ceny nieruchomości rosną o 1 – 2 pp. ponad poziom inflacji. Jeszcze bardziej hojny był rynek brytyjski. Zgodnie bowiem z danymi indeksu Halifax publikowanymi przez grupę bankową Lloyds cena przeciętnej nieruchomości na wyspach wzrosła od 1988 roku o 218%. Gdyby uwzględnić w tych danych inflację, to okazałoby się, że realnie nieruchomości zdrożały blisko trzykrotnie mniej, a więc o 76,4%. Oznacza to wzrost wartości nieruchomości o 2,5 pp. rocznie ponad poziom inflacji.