Ceny mieszkań VIII 2011

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości VII 2011

Oczekiwania doradców Home Broker odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Spadek o 2,5% to najniższy poziom w 20-miesięcznej historii badania. Jednocześnie najwyższy w historii jest udział pesymistów wśród doradców Home Broker, czyli ekspertów oczekujących spadku cen.

Gorsze nastroje w gospodarce i na rynkach

Bieżący miesiąc przyniósł zwiększenie grona pesymistów o 1 pp., aczkolwiek wzrost ich odsetka był znacznie wolniejszy niż w dwóch poprzednich miesiącach (w czerwcu o 19 pp., a w lipcu o 4 pp.). Pesymiści stanowią już trzy czwarte badanych. Dla porównania, w sierpniu 2010 roku doradcy prognozujący spadek cen mieszkań w perspektywie 12 miesięcy stanowili zaledwie 17% badanych. Od trzech miesięcy pesymiści utrzymują przewagę nad optymistami.

Pogorszenie nastrojów wśród doradców Home Broker ma podłoże w gorszych nastrojach na rynku kapitałowym, informacjach o słabnącym wzroście gospodarczym na świecie czy zagrożeniach dla gospodarek wynikających z rosnącego zadłużenia publicznego Stanów Zjednoczonych i gospodarek europejskich. Wzrost pesymizmu doradców Home Broker jest też związany z wydłużającym się procesem sprzedaży mieszkań w Polsce.

W lipcu średni czas od wprowadzenia oferty na rynek do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży mieszkania wynosił 123 dni. Choć dane te podlegają wahaniom z miesiąca na miesiąc nie widać w nich istotnego przełomu. Wystarczy powiedzieć, że średnio w ostatnich dwóch latach sprzedaż mieszkania trwała 113 dni.
Emocje z dala od rynku nieruchomości

Należy jednak zwrócić uwagę, że oczekiwana obecnie przez doradców Home Broker przecena nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy średnio o 2,5% w największych polskich miastach, wygląda „łagodnie” wobec spadku cen akcji w Polsce i na świecie w ostatnich kilkunastu dniach.

Wynika to z istotnych różnic między tymi rynkami. Przede wszystkim rynek nieruchomości jest w znacznie mniejszym stopniu narażony na oddziaływanie czynników emocjonalnych, które są w stanie sprowadzić ceny akcji w dół o 20% w zaledwie kilka tygodni. Poza tym jest rynkiem znacznie mniej płynnym i jednocześnie nieregulowanym. Wreszcie horyzont inwestycyjny w przypadku nieruchomości jest znacznie dłuższy niż w przypadku zakupu akcji. Inne jest też przełożenie sytuacji makroekonomicznej na każdy z tych rynków. W przypadku nieruchomości istotne są przede wszystkim dane dotyczące sytuacji konsumentów, jak poziom i dynamika dochodów, poziom zadłużenia czy wskaźnik bezrobocia. Giełda odnosi się do gospodarki w znacznie szerszym zakresie.

Spodziewany spadek cen nieruchomości w Polsce w pewnym sensie może być też wynikiem stopniowego wygaszania programu „Rodzina na swoim”, rekordowej podaży mieszkań na rynku, a także możliwego ograniczenia dostępności tradycyjnych kredytów hipotecznych (nowelizacja rekomendacji S od nowego roku; wzrost stóp procentowych). Czynnikiem ograniczającym wzrost cen jest też aprecjacja franka, która stopuje obrót mieszkaniami, zakupionymi kilka lat temu na kredyt w tej walucie.