Ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości

Przeczytaj także: Strategie inwestycyjne na rynku kapitałowym

Źródłem ryzyka na rynku kapitałowym są czynniki makroekonomiczne i mikroekonomiczne. Czynniki makroekonomiczne wywodzą się z ogólnego stanu gospodarki danego kraju, polityki monetarnej, celnej itd. Czynniki mikroekonomiczne natomiast wiążą się z konkretnymi instrumentami finansowymi, ich funkcjonowaniem w praktyce oraz z zachowaniami uczestników rynku kapitałowego. Ponadto w literaturze wskazuje się globalne i mezogospodarcze czynniki (uwarunkowania) ryzyka. Czynniki globalne odnoszą się do wpływu fukcjonowania gospodarki światowej i międzynarodowych rynków finansowych na rynki kapitałowe poszczególnych krajów. Mezoekonomiczne czynniki dotyczą z kolei wpływu na rynek kapitałowy działania wewnętrznych struktur sektorowych i regionalnych gospodarek narodowych.

Ryzyko na rynku kapitałowym można podzielić na systematyczne i niesystematyczne (specyficzne).

Ryzyko systematyczne, nazywane też ryzykiem rynkowym, jest wynikiem działania czynników makroekonomicznych wspólnych wszystkim instrumentom na danym rynku. Jest to ryzyko niedywersyfikowalne, nie można go zmniejszyć przez włączenie do portfela inwestycyjnego większej liczby instrumentów (z danego rynku). Szacuje się, że w inwestowaniu na rynku papierów wartościowych ryzyko systematyczne stanowi 25-50% ryzyka całkowitego.

Pojęcie ryzyka systematycznego wiąże się z pojęciem rynku i stopnia integracji oraz segmentacji światowych rynków kapitałowych. Jeśli założymy, że rynki kapitałowe są całkowicie zintegrowane, przez rynek należałoby rozumieć rynek światowy. Jeśli założymy segmentację rynków kapitałowych, za rynek trzeba uznać rynek danego kraju. W tym drugim przypadku międzynarodowa dywersyfikacja powinna obniżyć poziom ryzyka. Innymi słowy, przy założeniu segmentacji rynków kapitałowych ryzyko systematyczne na poziomie jednego kraju może zostać obniżone, jeśli włączy się do portfela instrumenty z innych rynków krajowych. Na poziomie danego rynku inwestor nie jest w stanie zredukować ryzyka systematycznego. Na ryzyko systematyczne składają się m.in. ryzyko polityczne, w tym ryzyko nacjonalizacji czy zmiany zasad opodatkowania, ryzyko inflacji, ryzyko kursu walutowego i ryzyko zmian stóp procentowych.

Ryzyko niesystematyczne jest wynikiem działania czynników mikroekonomicznych, specyficznych dla danego instrumentu. Jest to ryzyko dywersyfikowalne, a inwestor może ograniczyć czy wręcz wyeliminować ten typ ryzyka przez włączanie do portfela kolejnych instrumentów.

W analizach inwestycji na rynku nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę na ryzyko rynku, płynności, bankructwa oraz inflacji. W porównaniu z ryzykiem spotykanym przy innych typach instrumentów nieruchomości charakteryzują się wysokim ryzykiem płynności. Znaczne jest także ryzyko utraty dochodu, zwłaszcza w przypadku nieruchomości niezabudowanych. Nieruchomości dotknięte są natomiast względnie niskim ryzykiem utraty siły nabywczej i kapitału oraz ryzykiem stopy procentowej.

A jak wypada porównanie ryzyka inwestycji w nieruchomości z ryzykiem innych form inwestycji?
Jeśli przedstawimy ryzyko w skali 0-10 (10 to ryzyko największe), to liczby prezentują się następująco:

Gotówka:
ryzyko utraty kapitału – 2; utraty dochodu – 10; stopy procentowej – 2; siły nabywczej – 10; zarządzania – 1; czasu – 2; płynności – 1.

Lokaty terminowe:
ryzyko utraty kapitału – 2; utraty dochodu – 2; stopy procentowej – 4; siły nabywczej – 7; zarządzania – 2; czasu – 2; płynności – 4.

Polisy ubezpieczeniowe:
ryzyko utraty kapitału – 2; utraty dochodu – 4; stopy procentowej – 4; siły nabywczej – 7; zarządzania – 3; czasu – 3; płynności – 4.

Obligacje przedsiębiorstw:
ryzyko utraty kapitału – 4; utraty dochodu – 3; stopy procentowej – 8; siły nabywczej – 4; zarządzania – 6; czasu – 6; płynności – 6.