Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych 2010

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych II kw. 2017

Sektor mieszkań prywatnych w Polsce
Jak wynika z raportu, polski sektor mieszkań prywatnych w 2010 r. od strony sfery realnej to w głównej mierze mieszkania wielorodzinne zlokalizowane w szesnastu miastach wojewódzkich i części miast średniej wielkości oraz domy jednorodzinne dominujące w małych miastach i na wsi, przy czym ze względu na brak najnowszych danych na podstawie eksperckiej znajomości rynku przyjęto utrzymanie stanu z 2007 r.).

O ile te ostatnie nawet w okresie przed 1990 r. były własnością prywatną, o tyle rozwój sektora w największych miastach związany był z prywatyzacją i reprywatyzacją mieszkań komunalnych i zakładowych, a po 2000 r. z budownictwem deweloperskim. Pewne znaczenie miały też przekształcenia zasobu spółdzielni mieszkaniowych, które w latach 1970-1990 były praktycznie jedynym dostawcą mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. Własnościowe prawo do mieszkania tzw. spółdzielcze jest jednak prawem słabszym od pełnej własności, pomimo to jest podobnie wyceniane przez rynek. Należy zauważyć, że w okresie ostatnich dwudziestu lat wzmocniono ochronę pozycji spółdzielcy oraz niewielką część tych mieszkań przekształcono w pełne prawo własności.

W polskim sektorze mieszkań prywatnych prawie brak jest profesjonalnego rynku mieszkań na wynajem. Jest to skutkiem bardzo daleko posuniętej ochrony lokatora i związanym z tym ryzykiem wynajmu dla właściciela. Dodatkowo, ten istniejący od okresu przedwojennego niewielki zasób mieszkań na wynajem jest poddawany restrykcyjnej kontroli czynszów, zdekapitalizowany oraz często wymagający natychmiastowych remontów.

Znaczące zasoby mieszkaniowe, pomimo prywatyzacji, skoncentrowane są w rękach gmin i samorządów. Zasoby te są silnie zdekapitalizowane, ale jednocześnie korzystnie zlokalizowane. Słabość lokalnych polityk mieszkaniowych oraz wspomniana wcześniej nadmierna restrykcyjność ustawy o ochronie lokatorów powodują, że zasób ten nie jest racjonalnie wykorzystywany, zwłaszcza do celów socjalnych.

O ile w okresie transformacji podstawowym czynnikiem wpływającym na sektor była prywatyzacja zasobu publicznego, o tyle po 2000 r. decydujące znaczenie miała ekspansja kredytowa i rosnące bardzo szybko ceny nieruchomości mieszkaniowych, w tym zwłaszcza w największych miastach.

Powyższe zjawiska istotnie wpłynęły na proporcje sektora mieszkaniowego, w tym zwłaszcza na relacje z innymi segmentami gospodarki. W konsekwencji znacząco wzrósł udział majątku mieszkaniowego w relacji do PKB, szczególnie na obszarze największych miast. Rosnący majątek mieszkaniowy miał z kolei wpływ na rosnące wydatki konsumpcyjne społeczeństwa. Inną konsekwencją szybkiego wzrostu cen były rosnące rozmiary budownictwa mieszkaniowego we wspomnianych miastach. Udział inwestycji mieszkaniowych w relacji do PKB, pomimo wzrostu, był jednak na niskim poziomie, biorąc pod uwagę skalę jego wpływu na gospodarkę. W konsekwencji osłabienie koniunktury w sektorze nie stwarza zagrożenia znacznego spadku PKB ani wzrostu bezrobocia, jak to miało miejsce w czasie ostatniego kryzysu w Hiszpanii czy Irlandii.
W największych miastach, w których obserwowano ekspansję kredytową i spekulację inwestorów indywidualnych oraz profesjonalnych opartą na oczekiwaniach dalszego, szybkiego wzrostu cen, dodatkowo nakładał się wpływ czynników fundamentalnych, takich jak wzrost liczby małżeństw, dochodów oraz przyspieszenie migracji. Istotną rolę w rozprzestrzenianiu się wysokich cen, zwłaszcza na obszary mniejszych i średnich miast, miały oczekiwania związane z sytuacją na rynkach tych największych. Były one jednak oparte na bardzo wątłych przesłankach – w konsekwencji na rynkach tych szybko wystąpiły korekty cenowe. Znaczący wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w największych miastach, połączony z rozwojem budownictwa deweloperskiego, w wysokim stopniu kredytowanego, znalazł swoje odbicie w rosnących portfelach kredytów mieszkaniowych w sektorze bankowym. Ich udział nieznaczący na początku dekady, w 2010 r. osiągnął poziom ponad 20% aktywów i ponad 250% kapitałów regulacyjnych całego sektora bankowego, stając się istotnym czynnikiem mającym wpływ na sektor finansowy.