Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych 2010

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych II kw. 2017

Powierzchnie biurowe

Jak czytamy w raporcie, na koniec 2010 r. w 7 największych miastach dostępne było 5,3 mln m kw. Nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 3,4 mln m kw. przypadało na Warszawę (por. dane Jones Lang LaSalle). Według danych Jones Lang LaSalle Warszawa jest największym rynkiem powierzchni biurowych w Europie Środkowej i Wschodniej. Polska, przyciąga wielką część inwestycji bezpośrednich płynących do naszego regionu. Wiele firm swoją siedzibę na Europę Środkowo-Wschodnią ma ulokowaną właśnie w Polsce, w tym często w Warszawie.

Czynnikiem istotnie generującym popyt na nowoczesną powierzchnię biurową jest rozwój sektora nowoczesnych usług biznesowych (SSC/BPO, tj. centra usług wspólnych/centra
outsourcingu procesów biznesowych) lokującego działalność w wielu dużych miastach. Polska jest atrakcyjna z powodu wykwalifikowanej kadry, niskich wynagrodzeń oraz dobrej lokalizacji.

Na rynkach wszystkich dużych miast zaobserwowano silny przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej, który wyhamował dopiero w efekcie kryzysu finansowego. Wysoka aktywność deweloperów była spowodowana stabilnymi z tendencją malejącą wskaźnikami pustostanów oraz rosnącymi czynszami. Zjawisko niskich pustostanów i rosnących czynszów może wskazywać na rosnący popyt ze strony najemców. Czynsze w Centralnym Obszarze Biznesowym Warszawy, które i tak były na wyższym poziomie niż w pozostałej części kraju wzrosły w okresie od III kw. 2006 r. do III kw. 2008 r. prawie dwukrotnie. Czynsze na pozostałych rynkach wykazywały stabilny wzrost, lecz od momentu powstania kryzysu można zauważyć, że czynsze w poszczególnych miastach spadały i zbliżały się do siebie.

Udział powierzchni niewynajętej w ogólnej podaży jest mocno zróżnicowany na poszczególnych rynkach. Do końca 2008 r. na wszystkich rynkach wskaźnik pustostanów był niski, jednak od początku 2009 r. zaczął powoli rosnąć. W Łodzi wystąpił znaczny skok udziału pustostanów z około 5% w 2006 r. do ponad 20% w 2010 r.

Według NBP, jest to wynik bardzo silnego przyrostu podaży nowej powierzchni biurowej w latach 2008-2009, który z powodu pojawienia się kryzysu na razie nie spotkał się ze znacząco rosnącym popytem. We Wrocławiu z kolei trend wzrostowy pustostanów szybko wyhamował i od początku 2010 r. Wrocław wykazuje najniższy poziom stopy pustostanów ze wszystkich rynków regionalnych, co wiąże się m.in. z dynamicznym rozwojem centrów BPO oraz ograniczonej nowej podaży.

Dynamika stóp kapitalizacji najlepszych nieruchomości obrazuje cykl na rynku inwestycji w nieruchomości biurowe. Od początku notowania w I kw. 2005 r. stopy kapitalizacji na wszystkich rynkach stopniowo spadały, co można wytłumaczyć rosnącymi cenami budynków, które były wynikiem pozytywnych oczekiwań wynajmujących dotyczących wzrostu czynszów, jak również dużą konkurencją wśród potencjalnych nabywców.
W warunkach nasilającego się kryzysu finansowego (w latach 2008-2009) stopy kapitalizacji gwałtownie wzrosły, co przy raczej stabilnych czynszach oznaczało znaczny spadek cen nieruchomości biurowych. Jednak po ustabilizowaniu się oczekiwań inwestorów dotyczących przebiegu kryzysu, stopy kapitalizacji na większości rynków zaczęły spadać.

Generalnie można zauważyć dość mocne zróżnicowanie sytuacji względem lokalizacji. Warszawa jest rynkiem najbardziej dojrzałym i stabilnym. Biurowce w Centralnym Obszarze Biznesu Warszawy (dalej COB) osiągają najniższe stopy kapitalizacji, natomiast wyższą te w miastach regionalnych.