Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych 2010

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych II kw. 2017

Nowoczesne powierzchnie handlowe – centra handlowe

Z raportu wynika, że rozwój nowoczesnej powierzchni handlowej rozpoczął się wraz z transformacją w latach 90. ub. wieku. Na rynku pojawiały się kolejne generacje nowoczesnych powierzchni handlowych. Ostatnie lata w efekcie rosnącego nasycenia tą powierzchnią w największych miastach (powyżej 200 tys. mieszkańców), skutkowały przekierowaniem zainteresowania inwestorów na średnie (50-200 tys.), a nawet mniejsze miasta. W tych miastach wzrost dochodów ludności przekładał się na rosnący popyt, a koszty gruntów oraz późniejsze koszty eksploatacji były niższe niż w dużych miastach. Dopiero ostatnie spowolnienie gospodarcze i pogorszenie sytuacji na rynku pracy, silniej odczuwane w mniejszych ośrodkach przyhamowały te tendencje, co nie oznaczało, że projekty dobrze dopasowane wielkością, jakością oraz formą powierzchni handlowej do potrzeb lokalnego rynku, nie są realizowane.

Skumulowana podaż powierzchni w centrach handlowych, jak podaje Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, w największych aglomeracjach stale rosła od 1997 roku i w 2010 r. wynosiła łącznie 4,8 mln m kw. Natomiast w pozostałej części Polski wynosiła ona łącznie 3,4 mln m kw.
W większości dużych aglomeracji można zauważyć silny wzrost powierzchni handlowych. Podobnie kształtował się obraz podaży powierzchni handlowej w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców. W 2010 r. w aglomeracji wrocławskiej oraz poznańskiej odnotowano największy wskaźnik metrów na tysiąc mieszkańców. Liczby podane na wykresie są jednak szacunkowe, ponieważ ilość osób potencjalnie mogących odwiedzać centra handlowe może być większa niż ilość mieszkańców aglomeracji oficjalnie podawanych przez GUS. W porównaniu z wynikami zaobserwowanymi na rynkach zachodnich, wskaźnik nasycenia w aglomeracjach jest nadal niski i wskazuje na znaczny potencjał polskiego rynku. Należy tu jednocześnie uwzględnić znaczne różnice siły nabywczej mieszkańców różnych aglomeracji oraz poszczególnych krajów, która wynika z zamożności, mierzonej PKB per capita.

Rozwój czynszów w najlepszych lokalizacjach w okresie od 2005 do 2010 r. pokazuje jak zmieniała się relacja między popytem a podażą na rynku nieruchomości handlowych. Krótko przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej, poza Warszawą czynsze wykazywały stabilny lub skokowy wzrost. W Warszawie przez dłuższy czas najwyższy czynsz pozostawał na niezmienionym poziomie, co wynikało z wysokich stawek ustalonych dla Złotych Tarasów. Proces najmu, który rozpoczął się długo przed otwarciem Złotych Tarasów, oddziaływał na czynsze w Warszawie w najlepszych lokalizacjach. Powyższe zjawisko miało miejsce, pomimo iż podaż powierzchni szybko rosła w całym kraju.

Pozytywne oczekiwania dotyczące przyszłych czynszów wpływały na bardzo szybki spadek stóp kapitalizacji. Oznaczało to znaczny wzrost wartości rynkowej centrów handlowych. Co ciekawe, począwszy od końca 2008 r. poza aglomeracją warszawską można zauważyć silną konwergencję stopy kapitalizacji na poszczególnych rynkach. Aglomeracja warszawska, ma zazwyczaj najniższe w kraju stopy kapitalizacji, które od końca 2009 r. uległy dalszym spadkom. Pozostałe rynki też wykazywały trend spadkowy stóp kapitalizacji. Dość silnie spadające stopy kapitalizacji świadczą o wzroście zainteresowania inwestorów centrami handlowymi w Polsce, które wspierane jest lepszą dostępnością finansową.