Rynek nieruchomości mieszkaniowych II kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2011

Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce w II kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków:

• w analizowanym okresie występowała kontynuacja większości procesów obserwowanych w I kw. br., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji,
• obserwowano wyhamowywanie nominalnego spadku cen mieszkań (ofertowe, transakcyjne, na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; natomiast ceny spadały nadal w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji,
• pozytywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miał spadek marży i niewielkie zmniejszenie udziału nowych kredytów złotowych w całości nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych; mimo istotnie wyższych wypłat kredytów Rodzina na Swoim (RnS) przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie nieco niższym w relacji do zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r.,
• w strukturze nowo udzielanych kredytów obserwuje się stopniową odbudowę udziału największych miast,
• szacuje się niewielkie zwiększenie zyskowności kredytów mieszkaniowych (zwłaszcza złotowych) dla banków, przy równoczesnej luce finansowania i rosnących kosztach depozytów, co może ograniczać próbę zwiększenia akcji kredytowej w przyszłości,
• udział zysków w cenie mieszkania oraz szacowana przeciętna, roczna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej nadal były wysokie, co skutkowało rozpoczynaniem nowych inwestycji, mimo znacznej liczby mieszkań gotowych oczekujących na rynku na sprzedaż,
• rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie były gorsze od teoretycznych, jednak procesy restrukturyzacyjne zostały rozpoczęte i sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budziła większych obaw,
• na rynku nieruchomości komercyjnych kontynuowane były procesy z 2010 r.; odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadkowy.

Średniookresowa ścieżka po stronie popytowej określana jest przez niższy popyt demograficzny, niższe tempo wzrostu dochodów oraz wyższe stopy procentowe, co skutkuje niższym poziomem łącznego popytu mieszkaniowego. W efekcie oczekiwane jest zmniejszenia się cen mieszkań oraz rozmiaru produkcji. Należy pamiętać, iż krótkookresowe dostosowania utrudnia kilkuletnie opóźnienie pomiędzy wystąpieniem bodźca do rozpoczęcia inwestycji a jej sfinalizowaniem. Ponadto, ze względu na silną koncentrację produkcji, polski rynek jest słabo konkurencyjny, a ceny wykazują dużą sztywność względem spadku popytu. Część firm, zwłaszcza mniejszych, w obliczu niedostatecznej informacji o popycie, kierując się wysoką ceną, zwiększa produkcję. NBP szacuje, że w dłuższej perspektywie wymusi to kolejne dostosowania cenowe.
Według NBP, nominalne ceny transakcyjne oraz ofertowe mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, agregowane według różnych metod, wykazywały stabilizację. Wyjątkiem były ofertowe ceny kontraktów na budowę mieszkań wprowadzonych po raz pierwszy na rynek (będących dla dewelopera formą sondażu popytu), które w większości dużych miast wykazały wzrosty. Było to związane z krótkookresowymi, wzrostowymi tendencjami po stronie popytu mieszkaniowego. Doświadczenia historyczne pokazują, że deweloperzy na tego typu popyt szybko reagują wzrostami cen. Jednym z czynników wzrostu popytu był nieznaczny wzrost udziału kredytów denominowanych (z niższym początkowym kosztem obsługi), co spowodowało niewielki wzrost dostępności kredytu oraz kredytowej dostępności mieszkania.