Rynek nieruchomości mieszkaniowych II kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2011

Popyt wynikał również z przyśpieszenia wypłat kredytów złotowych. Istotnym czynnikiem była odbudowa akcji kredytowej na obszarach największych miast, co zapewne miało związek z zapowiedziami zmian w rządowym programie RnS w kierunku znaczącej obniżki maksymalnej ceny metra kwadratowego mieszkania dopuszczalnej w programie dopłat. Ceny ustalone jako maksymalne w tym programie, od 2009 r. przekraczały ceny rynkowe, w tym od 2010 r. znacząco.

Jak pokazują doświadczenia historyczne, konsumenci w Polsce są bardzo wrażliwi na subsydia. Zapowiedź ograniczenia dopłat z reguły wywołuje boom na rynku, nawet jeżeli jest to słabo uzasadnione ekonomicznie. Pomimo wyżej wymienionych czynników, zazwyczaj sprzyjających wzrostowi cen mieszkań, tym razem nie zanotowano ich wzrostu ze względu na rosnący zasób niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań, stymulowanych nadal wysoką zyskownością budownictwa mieszkaniowego. Zasób ten osiągnął obecnie rekordowe rozmiary i dotyczy praktycznie wszystkich największych miast, jakkolwiek maleje w nim udział mieszkań gotowych. Ponieważ ceny w sektorze są elastyczne względem nawet niewielkiego wzrostu popytu, w następnym etapie można spodziewać się wzrostu stabilnych dotychczas kosztów produkcji budowlano-montażowej. Przewidywane problemy ze sprzedażą mieszkań i koniecznością obniżek cen spowodują spadek zyskowności produkcji, a w efekcie wpłyną na ograniczenie rozmiarów budownictwa mieszkaniowego. Procesy te jednak będą następowały stopniowo - w III kw. br. można się jeszcze spodziewać utrzymania akcji kredytowej, natomiast spadek popytu będzie następował zapewne od IV kw. br., po pełnym wejściu w życie nowych zasad programu RnS - podaje NBP.

Pozostałe parametry i wskaźniki sektorowe kształtowały się zgodnie z przewidywaniami autorów (por. poprzednie raporty kwartalne oraz roczne). Ponieważ w znacznej części portfela kredytów mieszkaniowych obowiązują stałe marże, liczone do indeksów stóp rynkowych, możliwości podwyżek stóp są tutaj ograniczone, a w konsekwencji szybciej rosną stopy na kredytach nowo udzielanych. Konkurencja na rynku kredytowym powoduje, że wzrost kosztów finansowania tylko w części jest przenoszony na konsumenta, a w efekcie spadają marże kredytowe. Ryzyko kredytowe oceniane było przez banki nisko wobec poprawiającej się jakości portfela. Wysoko wyceniane było natomiast ryzyko kursowe.

Wzrost kosztów finansowania nowych kredytów nie przekładał się, jak dotąd, na zyskowność całego portfela, która w II kw. br. była stabilna dla kredytów denominowanych oraz wykazywała tendencję wzrostową dla portfeli złotowych. W przypadku kredytów złotowych, przy stabilnych odpisach bankom udało się obniżyć koszty ich finansowania, a w konsekwencji zyskowność mierzona stopą zwrotu na kapitale własnym obydwu portfeli ukształtowała się na podobnym poziomie tj. około 20%. Szybszy wzrost akcji kredytowej pociągnąłby jednak w istniejącej sytuacji wzrost kosztów, co odbiłoby się na stopie zwrotu. Dlatego też bez zasilania zewnętrznego lub przepływów z rynku kapitałowego trudno przewidywać boom kredytowy.
Jak czytamy w raporcie, w sektorze deweloperskim wysokie ceny mieszkań w zestawieniu z umiarkowanymi kosztami budowy, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie i Poznaniu, a ostatnio ponownie we Wrocławiu, powodowały wysoką zyskowność inwestycji deweloperskich. W konsekwencji deweloperzy rozpoczynali nowe inwestycje, a zasób kontraktów na budowę mieszkań rósł. Omawiane fakty nie znajdowały odbicia we wskaźnikach dużych firm deweloperskich, gdzie spadek kosztów następował wolniej niż przychodów i wykazywały one pogarszającą się zyskowność. Pomimo tego szacunkowy udział kosztów funkcjonowania tych firm na tle kosztów budowy ulegał poprawie, systematycznie pogarszała się natomiast jakość kredytów deweloperskich.