Inwestowanie w nieruchomości wygrywa z giełdą

Przeczytaj także: Atrakcyjność inwestycyjna miast na świecie

Zyski przekraczają inflację

Dane te pokazują jak zmieniały się ceny w ujęciu nominalnym. Trzeba jednak pamiętać o inflacji, która w poszczególnych krajach w różnym stopniu zmienia faktyczną siłę nabywczą pieniądza. W przypadku długoterminowego inwestowania w nieruchomości uzasadnione jest operowanie na wartościach realnych. Aby uzyskane wyniki były porównywalne, przyjęliśmy do analizy zmiany cen we wszystkich badanych krajach w okresie od 1987 do najświeższych dostępnych dla 2011 roku danych. Od 1987 roku dostępne są bowiem dane dla wszystkich analizowanych indeksów cen nieruchomości.

Najmniejszy zysk można było osiągnąć lokując pieniądze na rynku amerykańskim. Nominalny wzrost cen co prawda wyniósł tam 131%, ale po uwzględnieniu inflacji było to już jedynie 16%. Roczny realny zysk wyniósł więc zaledwie 0,6%. Lepiej było w Australii, gdzie nominalny wzrost cen nieruchomości wyniósł 177%, a realny 29%. Rocznie oznacza to zysk na poziomie 1 pkt. proc. ponad inflację. Najwięcej mogli zyskać inwestorzy w Wielkiej Brytanii. Nominalne zyski na poziomie 252% po uwzględnieniu inflacji stopniały do 53%, ale daje to stopę zwrotu na poziomie 1,7 pkt. proc. rocznie ponad wzrost ogólnego poziomu cen.
Giełda nie musi generować wyższych zysków

Powyżej przedstawione roczne wzrosty cen nieruchomości po uwzględnieniu inflacji nie są imponujące, ale warto zauważyć, że dużo bardziej ryzykowna giełda oferuje zyski tylko nieznacznie wyższe. Przyjmijmy, że inwestor korzysta ze strategii inwestycyjnej, która ma na celu odwzorowanie indeksu dużych spółek. Gdyby na jego celowniku był brytyjski indeks FTSE 100 to od 1987 roku możliwy byłby do osiągnięcia zysk na poziomie 180%. Po uwzględnieniu inflacji realny roczny wzrost można oszacować na 1,3%. Wynik taki plasowałby londyńską giełdę pomiędzy zyskami z inwestowania w nieruchomości w Wielkiej Brytanii i Australii.

Co by się stało gdyby inwestor wybrał za modelowy indeks S&P 500? Wynik byłby podobny. Od 1987 roku notowania tego wskaźnika wzrosły o 343%. Po uwzględnieniu inflacji panującej w Stanach Zjednoczonych zysk stopniałby do 41%. Rocznie oznacza to wzrost przekraczający o 1,4 pkt. proc. inflację. Jak więc wynika z tych danych, strategia inwestycyjna polegająca na odwzorowaniu indeksu giełdowego dałaby podobne zyski, co zakup nieruchomości ćwierć wieku temu.
Warto zarobić na wynajmie i nie płacić podatków

Powyższe szacunki nie uwzględniają potencjalnych zysków z wynajmu, czy w przypadku giełdy dywidend. Zgodnie z szacunkami portalu Global Property Guide, właściciel nieruchomości w USA może liczyć na roczny przychód z najmu na poziomie 4,7%. W Wielkiej Brytanii byłoby to 4,3%, a w Australii 4,1%. Na poziom zysków z inwestowania w nieruchomości mogą też wpłynąć podatki i koszty transakcyjne. Te drugie na przykładzie Polski można oszacować na około 5-6% w przypadku zakupu lokalu używanego i 1-2% w przypadku mieszkania nowego. Ponadto, zgodnie z prawem zyski ze sprzedaży nieruchomości nie są opodatkowane dopiero po pięciu latach od jej nabycia.

Artur Wach, dyrektor Lion’s House
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, Home Broker