Ceny mieszkań - prognozy 2012

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości XI 2011

Mała płynność na rynku wtórnym

Po stronie popytowej rynku kluczowe znaczenie będzie mieć też percepcja kryzysu. Chodzi z jednej strony o to, jak duże będą obawy potencjalnych nabywców o pogorszenie sytuacji na rynku pracy, a z drugiej o to, czy duża liczba ofert sprzedaży nie skłoni ich do odłożenia w czasie transakcji. Czynniki te – jeśli wystąpią - raczej nie spowodują pogłębienia spadku cen, a jedynie będą utrwalać niską płynność na rynku wtórnym. A tu mieliśmy w 2011 roku do czynienia z wydłużeniem procesu sprzedaży, będącym następstwem m.in. niewielkiej gotowości sprzedających do obniżenia cen. Wynika to z braku akceptacji do poniesienia straty przy sprzedaży mieszkania (strata może być następstwem zakupu po dużo wyższej cenie i/lub niekorzystnej różnicy kursowej jeśli nabywca finansował się kredytem walutowym).

Doradcy Home Broker przewidują, że w 2012 roku czas potrzebny do zawarcia umowy przedwstępnej będzie wynosił ok. 100 dni. Tyle mniej więcej czasu upływało od wprowadzenia oferty sprzedaży na rynek do podpisania umowy przedwstępnej w przypadku transakcji, które zakończyły się umową ostateczną w październiku i w listopadzie. W całym 2011 roku umowę przedwstępną zawierano przeciętnie po 82 dniach od podpisania umowy pośrednictwa. Cały proces sprzedaży trwał średnio 114 dni, choć pod koniec roku przekroczył 150 dni.
Chętnych na zakup przybywa

Warto zauważyć, że chętnych na zakup mieszkań cały czas przybywa i w tym zakresie póki co żadnych oznak kryzysu nie widać. Tylko w listopadzie br. do Home Brokera zgłosiło się 8,5 tysiąca klientów zainteresowanych zakupem własnego M. W ciągu 11 miesięcy br. popyt był o ponad jedna trzecią większy niż przed rokiem. Kupujący są dużo bardziej świadomi poziomu cen transakcyjnych i poszukują okazji inwestycyjnych. Według Home Broker, takich dostarczać im będzie w 2012 roku przede wszystkim rynek pierwotny m.in. w postaci dyskonta na zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy, dużych upustów przy zakupach grupowych (np. rodzina), czy przy zakupie większych lokali.

Uwaga skupiona na kredytach

Aby popyt mógł przełożyć się na faktyczne zakupy potrzebne jest jednak finansowanie. A tu rok 2012 pozostaje dużą niewiadomą. Wchodząca w styczniu Rekomendacja SII sprowadzi prawdopodobnie kredyty walutowe do roli marginalnej, a w przypadku kredytów w złotych też czeka nas spadek zdolności będący konsekwencją wyliczania jej przy założeniu maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania. Po drugiej stronie mamy oczekiwany spadek WIBOR-u (automatycznie przekłada się na wzrost zdolności), a także prawdopodobne nasilenie konkurencji między bankami na polu kredytów złotowych. Czy tym dwóm czynnikom uda się wypełnić lukę powstałą po kredytach walutowych i wygasłym jesienią br. programie Rodzina na swoim?

Lepsze nastroje na Zachodzie

Grudniowe badanie pokazuje też, że sytuacja jeśli chodzi o dynamikę cen w poszczególnych miastach powinna być w 2012 roku zróżnicowana. Wyraźnie bardziej optymistyczni są doradcy z miast, które na mapie nastrojów położone są po stronie zachodniej.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek