Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych II kw. 2011

W konsekwencji można ocenić, że operacyjny, przeciętny poziom marży deweloperskiej wynosi około 25-27%, co jak pokazują fakty, przekłada się na zadawalającą dla deweloperów rentowność inwestycji deweloperskich. Analiza historyczna pokazuje jednocześnie, że deweloperzy funkcjonowali też przy znacznie niższych marżach, gdyż przeniesienie kapitału do innego działu nie jest rzeczą prostą. Oznacza to także, że firmy te posiadają jeszcze potencjał do redukcji kosztów w sytuacjach osłabienia koniunktury. Proces ten już się zresztą rozpoczął, ale sytuacja rynkowa nie wywiera, jak dotąd, dramatycznej presji.
Analiza zmian sytuacji dużych firm deweloperskich w III kw. 2011 r. zdaje się potwierdzać wnioski z obserwacji rynku. Korzystne ceny oraz spadek ilości gotowych mieszkań w portfelach powodują zakupy terenów budowlanych i uruchamianie nowych projektów . Spadek rentowności firm przy pewnej racjonalizacji kosztów to efekt wzrostu nakładów przy spadku księgowej sprzedaży (wg MSR tylko mieszkania oddane do eksploatacji oraz sprzedane można księgować jako sprzedaż). W strukturze finansowania dużych firm w dalszym ciągu rośnie udział papierów komercyjnych i przedpłat klientów, co związane jest z obawami banków wobec inwestycji deweloperskich i ostrożnym podejściem do ich finansowania, wobec ciągłych problemów z jakością kredytów deweloperskich.

Po stronie popytowej oczekiwać należy raczej stabilizacji popytu. Wskazuje na to zarówno analiza wskaźnika popytu mieszkaniowego opartego na dostępnościach kredytowych, dobrze skorelowanego ze sprzedażą mieszkań, jak też analiza struktury finansowania budownictwa oraz dostępności kredytu i kredytowej dostępności mieszkania. Spadek cen mieszkań, w tym zwłaszcza na rynku pierwotnym jest zbyt wolny, aby skompensować spadającą dostępność kredytu. W konsekwencji kredytowa dostępność mieszkania, będąca przybliżeniem ścieżki równowagi rynkowej, jest praktycznie stabilna. Krótkookresowo w przeciwnym kierunku będzie jednak oddziaływał rządowy program dopłat do odsetek od kredytu mieszkaniowego Rodzina na Swoim (dalej RnS). Pomimo zredukowanych parametrów cenowych, po praktycznej likwidacji kredytów walutowych, będzie on jedyną możliwością poprawy dostępności kredytu. Jednocześnie można przypuszczać, że ogłoszenie oficjalnego zakończenia programu RnS wraz z końcem 2012 r. przyspieszy decyzje części gospodarstw domowych o zakupie mieszkania, co może spowodować jego dalszą akcelerację kredytu i pewne ożywienie na rynku, zwłaszcza w drugiej połowie przyszłego roku.
Czynnik ten może więc pozytywnie wpłynąć na sytuację na rynku mieszkaniowym, ale siła jego oddziaływania będzie związana z przyszłą polityką kredytową banków. Czynnikiem najsilniej oddziałującym na sektor było osłabienie złotego, które wiązało się ze wzrostem ryzyka kredytowego. Skutki deprecjacji złotego są już widoczne we wskaźnikach pogorszenia jakości kredytów operujących krótkim okresem lecz nie znalazły jeszcze swojego odzwierciedlenia w stosowanym w raporcie wskaźniku złych kredytów opartych o okres 91-180 dni. Istotnym czynnikiem była także sytuacja płynnościowa sektora. Luka finansowania sektora bankowego, liczona jako różnica pomiędzy depozytami a kredytami gospodarstw domowych, poszerzała się. Koszty finansowania po stronie banków rosły, co przy stabilnych marżach przekładało się na rosnące stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych.

Zyskowność kredytów mieszkaniowych, w tym zwłaszcza dominującego kredytu złotowego, nie uległa istotnym zmianom, tak samo jak ich rozkład przestrzenny. Niższa dostępność, luka finansowania, narastające ryzyko sektorowe i ogólnoekonomiczne były, jak można przypuszczać, przyczyną ograniczenia dynamiki nowych kredytów. W nadchodzącym okresie czynnikiem osłabiającym akcję kredytową dodatkowo może być rygorystyczna postawa nadzoru finansowego, który wobec rosnącego ryzyka zapowiada stanowcze egzekwowanie obowiązujących regulacji ostrożnościowych, jak również wprowadzenia kolejnych.