Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2011

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych II kw. 2011

Analizując sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych warto jednak zwrócić uwagę na podwyższoną inflację obniżającą realne stopy procentowe kredytów mieszkaniowych, która czyni bardziej opłacalnym ich zaciąganie. W Polsce brak jest jednak produktów dyskontujących to zjawisko (np. kredytów z częściową kapitalizacją odsetek w odroczonej spłacie), a wymogi ostrożnościowe oparte są o nominalne stopy procentowe, tak że per saldo wzrost inflacji ogranicza popyt mieszkaniowy.

Na rynku nieruchomości komercyjnych w III kw. 2011 r.
kontynuowane były procesy z początku 2011 r. Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w pierwszych trzech kwartałach 2011 r. osiągnęła prawie poziom z całego 2010 r. Stopy kapitalizacji we wszystkich sektorach kontynuowały lekki spadkowy trend. W przypadku nieruchomości biurowych, przy stabilnych lub lekko rosnących czynszach, co świadczy o rosnących cenach nieruchomości. Ważnym aspektem dla polskiego rynku, który postrzegany jest już jako rynek dojrzały, jest polepszanie jego transparentności.

Sytuacja na rynku nieruchomości biurowych nie zmieniała się znacząco Czynsze w Warszawie poza Centralnym Obszarem Biznesowym (COB) wykazały lekki wzrost, zaś na pozostałych rynkach odnotowano dalszą stabilizację. W Warszawie w całym 2011 r. oczekuje się mniejszej nowej podaży niż w 2010 r., przy jednoczesnym dalszym zmniejszaniu się wskaźnika powierzchni niewynajętej. Na rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w III kw. 2011 r. nie odnotowano wzrostu powierzchni. W pierwszej połowie roku czynsze za m kw. powierzchni handlowej w najlepszych lokalizacjach kontynuowały spadkowy trend, który na większości rynków utrzymuje się od początku 2009 r. W III kw. br. stopa kapitalizacji uległa dalszej kompresji. Warto podkreślić, iż w pierwszych trzech kwartałach 2011 r., podobnie jak w poprzednich latach, znaczną część wartości transakcji inwestycyjnych odnotowano właśnie w sektorze nowoczesnych powierzchni handlowych. Natomiast czynsze przy głównych ulicach handlowych w III kw. pozostawały na poziomach obserwowanych w pierwszej połowie 2011 r. Kontynuowane jest istotne zróżnicowanie najwyższych czynszów w poszczególnych miastach.
Na rynku powierzchni magazynowych nie odnotowano wzrostu podaży. Na większości rynków czynsze pozostają stabilne, natomiast w Warszawie trend wzrostowy wyhamował, a czynsze wykazują spadkową tendencję.

Rynek hoteli w Polsce

Inwestycje w nieruchomości hotelowe w Polsce, w przeciwieństwie do pozostałych kategorii nieruchomości komercyjnych, w dominującej części finansowane są przez krajowy kapitał i banki. Z tego powodu cykl na tym rynku może mieć znaczenie dla polskiego sektora bankowego, choć należy uwzględnić ograniczoną skalę tego rynku. Wielka ilość względnie małych transakcji oraz brak jednolitej bazy transakcji bardzo utrudnia podanie wielkości inwestycji w hotele w Polsce.

Zgodnie z wiedzą ekspertów na rynku, około 90% inwestycji hotelowych finansowanych jest przez banki, jednak te zazwyczaj żądają wkładu własnego na poziomie 40-50% inwestycji (przed kryzysem wynosił on ok. 25-40%). Ważnym aspektem odróżniającym hotele od pozostałych nieruchomości jest fakt, iż hotel generuje dochody świadcząc usługi. Przepisy prawne dot. hoteli odróżniają istotnie wynajem pokoi od wynajmu mieszkania oraz wynajmu pozostałych nieruchomości komercyjnych. W cenę hotelu poza samym budynkiem wchodzi wyposażenie i umeblowanie pokoi oraz wszelkie czynniki konieczne do świadczenia usług, takie jak restauracja, bar, sala konferencyjna, siłownia, basen, SPA. Zgodnie z informacjami uzyskanymi od uczestników rynku, w finansowaniu hoteli często wykorzystuje się formułę SPV, przy czym w samej spółce znajduje się obiekt hotelowy wraz z wyposażeniem, a usługi związane z obsługą gości stanowią outsourcing.