Wyniki budownictwa mieszkaniowego 2011

Przeczytaj także: Budowa mieszkań w I 2010 r.

Sytuacja deweloperów

Na rynku deweloperskim 2011 r. upłynął pod znakiem konkurencji o klienta, która przybrała przed wszystkim postać promocji cenowych oraz coraz większych kłopotów z pozyskaniem środków z rynku kapitałowego.

Trudno określić jeden wskaźnik spadku cen całego kraju. Jak już zauważono wcześniej jest to niemożliwe z powodu coraz silniejszego rozczłonkowania ogólnopolskiego rynku na subrynki - aglomeracji, dużych miast, powiatów. A wewnątrz tych grup również wystąpiły istotne różnice cenowe.

Szacunki mówią o około 14 tys. gotowych lokali, które w końcu 2011 r. pozostawały w ofercie deweloperów.

Z największą nadpodażą gotowych mieszkań w ub. roku mieliśmy do czynienia w Warszawie (około 5 tys.). I właśnie na tym największym krajowym rynku w ub. roku miała miejsce najgłębsza przecena m kw nowych mieszkań. W stołecznej aglomeracji m kw powierzchni taniał nawet o 100 do 300 zł kwartalnie. Najbardziej taniały mieszkania najdroższe typu apartamentowego. Najmniej - mieszkania popularne w peryferyjnych dzielnicach miasta. Obok Warszawy, największe spadki cen dotknęły deweloperów działających w Krakowie, Wrocławiu i w Łodzi oraz Katowicach.

Deweloperzy chcieli do końca roku sprzedać jak najwięcej lokali, stąd w ostatnim kwartale roku mieliśmy do czynienia z lawiną akcji promocyjnych, intensywną reklamą gotowych projektów, akcjami otwartych drzwi powiązanych z wysokimi rabatami lub gratisowym garażem czy urządzeniem łazienki.
W wyniku istotnego spadku cen wiodący deweloperzy pogodzili się ze zmniejszeniem swojej marży, ich wielkość spadła o kilkanaście punktów procentowych. Z kolei mniejsi deweloperzy, z powodu konieczności głębokich obniżek, stanęli wobec sytuacji zmniejszonych przychodów i zysków. Dla niektórych były one na tyle dotkliwe, że dotknęły ich kłopoty z płynnością finansową czy też pozyskaniem środków na nowe projekty.

Takiej sytuacji towarzyszyło w ub. roku inne niekorzystne dla deweloperów zjawisko - trudności z pozyskaniem zewnętrznego finansowania. Nie doszło do żadnego debiutu giełdowego dużego dewelopera. Spółki deweloperskie miały też kłopoty z pozyskaniem finansowania na drodze emisji obligacji. Wynikały one z ogólnej sytuacji na rynku kapitałowym. Indeks WIG-Budownictwo był w 2011 r. najgorszym na GPW tracąc 55 proc. swojej wartości, co wspierały materializujące się oczekiwania odnośnie spadku rentowności spółek oraz ich rosnące zadłużenie.

Podsumowanie

• 2011 r. był najgorszym w ostatnim pięcioleciu pod względem ogólnej liczby oddanych do użytku mieszkań,
• Deweloperzy oddali do użytku o 6,2 proc. mniej mieszkań niż w 2010 r., wzrosła natomiast liczba nowo wznoszonych projektów i zezwoleń na budowę,
• Powiększa się udział inwestorów indywidualnych i deweloperów jako głównych graczy rynkowych, marginalizacji ulegają spółdzielnie mieszkaniowe i samorządy oraz TBS-y,
• Rynek mieszkaniowy działał pod silną presją zmian regulacyjnych (nowelizacja programu Rodzina na swoim, wejście wżycie tzw. ustawy deweloperskiej, działanie rekomendacji T i S),
• Rynek pozostawał w stanie permanentnej nadpodaży nowych gotowych lokali co skutkowało ostrą przeceną, wojną cenową i licznymi akcjami promocyjnymi ze strony deweloperów,
• Mieliśmy do czynienia ze spadkiem cen sięgającym, w zależności od rynku, od kilkuset do ponad tysiąca zł/ m kw powierzchni,
• Najbardziej ceny spadły w dużych aglomeracjach - Warszawie, Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu oraz Katowicach,
• Ożył popyt na mieszkania z rynku wtórnego,
• Deweloperów dotknął spadek realizowanych marż, wydłużający się okres sprzedaży gotowych lokali, trudności w pozyskaniu nowych środków na rynku,
• Branżowy indeks budownictwa stracił 55 proc. wartości.