Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie 2012

Przeczytaj także: Ożywiony rynek nieruchomości komercyjnych w Europie

- Dużą niespodzianką w 2011 roku był dalszy wzrost wysokości zadłużenia zwłaszcza w krajach regionu Europy Środkowo – Wschodniej i we Francji. Jednak wzrost zaangażowania kapitału własnego (equity) w inwestycje w nieruchomości był większy od długu, co spowodowało, że ogólnie stosunek finansowania dłużnego do finansowania środkami własnymi poprawił się na rzecz środków własnych. Średni stosunek wysokości długu do wartości nieruchomości (LTV) spadł do 58%. W 2009 roku wynosił on 62% - mówi Hans Vrensen, Global Head of Research, DTZ.

Oczekuje się, że nowe regulacje na europejskim rynku bankowym wymuszą dalszy spadek wysokości kredytów w ogólnej kwocie wartości zainwestowanych środków i powiększą istniejącą brakującą wartość kredytów na kluczowych europejskich rynkach. Badania DTZ ujawniają także, że instytucje finansujące ograniczą aktywności na polu kredytów inwestycyjnych i zaostrzą warunki ich udzielania. Inwestorzy z kolei ograniczą swoje aktywności i spodziewają się ograniczeń w dostępności finansowania z banków.

Obecnie połowa inwestorów z regionu Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki prowadzi negocjacje z bankami na temat zmiany warunków obsługi istniejącego zadłużenia. Jednocześnie spodziewany jest wzrost aktywności pożyczkodawców spoza sektora bankowego, co pozwoli na ograniczenie wzrostu wysokości brakującej wartości kredytów. Dla niebankowych pożyczkodawców Europa jest prawdopodobnie najbardziej atrakcyjnym rynkiem, ponieważ brakująca wartość kredytów jest tutaj największa.

W 2011 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w Europie cechował relatywnie wolny wzrost. Inwestorzy skupili się na najbardziej rozwiniętych rynkach Regionu (UK, Niemcy, Francja). Jednak biorąc pod uwagę wielkość podaży, najbardziej płynnymi rynkami były kraje skandynawskie oraz kraje z Regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

- Prawie dwie trzecie transakcji zrealizowanych w Europie zostało przeprowadzonych przez inwestorów z lokalnych, narodowych rynków. Jednak w 2011 roku zaobserwowaliśmy wzrost udziału inwestorów interregionalnych: amerykańskich i azjatyckich funduszy inwestycyjnych – mówi Hans Vrensen.

Postępująca niepewność na światowych rynkach finansowych spowodowała wzrost awersji do ryzyka. W związku z niepewną sytuacją DTZ rozważa kilka możliwych scenariuszy rozwoju sytuacji. Najbardziej prawdopodobny zakłada powolne i stabilne odbicie. Najgorszy bazuje na rozpadzie strefy Euro i znaczącym spadku zwrotów z inwestycji, zmniejszeniu podaży nowej powierzchni oraz spadku aktywności inwestycyjnej w sektorze powierzchni biurowych.

- W przypadku najbardziej prawdopodobnego scenariusza rozwoju wypadków suma środków ulokowanych w nieruchomości będzie wzrastać w wolnym tempie: 2% w 2012 roku i 4% w 2013 roku. Jeżeli sprawdziłby się najbardziej pesymistyczny scenariusz to przewidywane spadki ogólnej kwoty ulokowanej w nieruchomości wyniosą 14% w 2012 roku i 4% w 2013 roku. Wartości kapitałów ulokowanych na głównych europejskich rynkach będą stosunkowo mniej odporne na spadki jeżeli nastąpi pesymistyczny wariant wydarzeń – mówi Tony McGough, Global Head of Forecasting & Strategy Research, DTZ.
- W Europie nadal jest wiele atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. DTZ Fair Value Index, wskaźnik mierzący atrakcyjność inwestycyjną poszczególnych rynków, dla Europy wynosi 46 za pierwszy kwartał 2012 roku, co może sprawiać wrażenie, że brakuje na tych rynkach dobrych okazji. Jednak biorąc pod uwagę, że w przypadku naszego regionu rozpatrujemy blisko 100 rynków to zawsze znajdą się dobre możliwości. W szczególności wszystkie niemieckie lokalne rynki sklasyfikowane zostały w kategoriach HOT lub WARM. Inne europejskie rynki, jak rynki Europy Środkowo-Wschodniej oraz kraje skandynawskie również posiadają znaczący potencjał wzrostu – mówi Magali Marton, Head of CEMEA Research, DTZ.

Do pobrania: