Rynek magazynowy w Europie Środkowej 2012

Przeczytaj także: Czy magazyny w Europie dały się spowolnieniu gospodarczemu?

Ferdinand Hlobil, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Potencjał rynku w zakresie nowych inwestycji w Europie Środkowej szacuje się na 500 000 do 1 miliona mkw. rocznie. Taka ilość powierzchni w nowoczesnych halach logistycznych i produkcyjnych powinna powstawać co roku. Dopiero wówczas w naturalny sposób zachodziłby przyrost oferowanej powierzchni, a firmy wchodzące na rynki lub planujące ekspansję miałyby możliwość wyboru obiektów do wynajęcia”.

Podaż

W 2012 r. najwięcej nowych obiektów magazynowych wybudowano w Polsce (514 000 mkw.) oraz w Czechach (106 000 mkw.) i na Słowacji (82 000 mkw.). Natomiast w Rumunii i na Węgrzech wolumen nowej powierzchni oddanej do użytku wyniósł zaledwie 20 000 mkw. W gronie najbardziej aktywnych deweloperów w regionie znaleźli się między innymi Panattoni, Goodman, Prologis, CTP oraz SEGRO (zob. wykres w pliku PDF).

„Tych pięć firm odpowiada za 70% podaży nowej powierzchni. Z wyjątkiem CTP wszystkie są znaczącymi międzynarodowymi graczami w większości krajów europejskich” – dodał Ferdinand Hlobil.

Popyt

W 2012 r. wynajęto łącznie 2,8 mln mkw. powierzchni w nowoczesnych obiektach magazynowych w Europie Środkowej, z czego ponad połowę w Polsce (1,5 mln mkw.) i ok. jedną czwartą w Czechach (670 000 mkw.). Średni wolumen najmu za poprzednie pięć lat wynosi 2,7 mln mkw. rocznie, co oznacza, że ubiegły rok zamknął się nieznaczenie powyżej średniej. Natomiast rekordowo wysoki poziom najmu odnotowano w 2011 r., gdy wynajęto łącznie 3,2 mln mkw. powierzchni.

Tom Listowski, Partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy Cushman & Wakefield w Polsce oraz relacji z klientami korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią, powiedział: „Prawie połowa nowoczesnych zasobów powierzchni magazynowej całego regionu znajduje się w Polsce, gdzie nastąpiła poprawa infrastruktury drogowej. Powstają nowe etapy istniejących już parków, a także obiekty w nowych lokalizacjach. W 2012 r. odnotowano spadek aktywności na rynku najmu w porównaniu z 2011 r., ale warto podkreślić ubiegłoroczny, dwudziestopięcioprocentowy wzrost podaży nowych obiektów i powierzchni. Jest to bardzo pozytywny znak świadczący o tym, że deweloperzy obiektów magazynowych dostrzegają potencjał wzrostu na polskim rynku i będą budować kolejne obiekty, aby zaspokoić popyt najemców”.

Powierzchnia niewynajęta

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Europie Środkowej wynoszą ponad 15 mln mkw., z czego 10,5% jest niewynajęte (ok. 1,6 mln mkw.). Jest to średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całego regionu i uwzględnia różnice pomiędzy poszczególnymi krajami.

Ferdinand Hlobil powiedział: „Wskaźnik powierzchni niewynajętej w większości krajów wynosi 7,5-11% i jest bliski „zdrowemu” poziomowi 10%. Najmniej wolnej powierzchni (7%) znajduje się w Czechach. Dane te wskazują na potencjał nowych inwestycji w regionie”.

Czynsze

W ubiegłym roku czynsze bazowe utrzymały się na stabilnym poziomie 3,5-3,7 EUR/mkw./miesiąc w zależności od obiektu. Najwyższe stawki czynszów dotyczą najbardziej atrakcyjnych lokalizacji (zwłaszcza w pobliżu stolic), w których podaż wolnej powierzchni jest wysoka, a najemcy mogą liczyć na zachęty ze strony deweloperów.

Prognozy

W najbliższej przyszłości oczekujemy nieznacznego ożywienia na rynku nowych inwestycji budowlanych i dalszej modernizacji istniejących obiektów magazynowych w Europie Środkowej. Czasy inwestycji na masową skalę, gdy rynki musiały uzupełnić braki w podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej z wcześniejszych dziesięcioleci, należą już bezpowrotnie do przeszłości.

Ferdinand Hlobil powiedział: „Budowa nieruchomości magazynowych jest nadal atrakcyjnym segmentem rynku. W ubiegłym roku zainwestowano w budowę magazynów w Europie Środkowej ok. 350 mln euro. Taki poziom inwestycji może się utrzymać również w bieżącym roku”.

„W 2012 r. wybudowano w Niemczech nieco ponad 1,5 mln mkw. nowoczesnych hal magazynowych. To prawie dwukrotnie więcej niż łącznie w Europie Środkowej i Rumunii (740 000 mkw.). Zważywszy na wysokość wzrostu gospodarczego w Niemczech i znacznie wyższą siłę nabywczą mieszkańców tego kraju, można uznać, że działalność deweloperska w Europie Środkowej stoi na bardzo przyzwoitym poziomie” – dodał Ferdinand Hlobil.