Rynek biurowy w Polsce: trendy 2013

Przeczytaj także: Warszawski rynek nieruchomości przyciąga inwestorów

Najważniejsze trendy na rynku powierzchni biurowej w Polsce to utrzymująca się silna aktywność najemców, przewidywany wzrost współczynnika pustostanów w największych aglomeracjach Polski oraz postępująca ewolucja w zakresie aranżacji powierzchni biurowej w kierunku układu typu „innovative office”.

Ze względu na fakt, że w Polsce realizowane jest obecnie relatywnie dużo spekulacyjnej powierzchni biurowej, współczynnik pustostanów w ciągu najbliższych dwóch lat powinien stopniowo rosnąć w przypadku większości polskich aglomeracji. Wynikająca z tego zwiększona dostępność powierzchni biurowej będzie czynnikiem niezwykle korzystnym dla najemców, którzy będą mieli większy wybór przy poszukiwaniu swoich siedzib oraz silniejszą kartę przetargową w negocjacjach z deweloperami. Przeprowadzone badania pokazują jednocześnie, że mimo spowolnienia tempa wzrostu PKB w Polsce, 42% ankietowanych firm planuje zwiększyć zatrudnienie i tyle samo zamierza utrzymać je na obecnym poziomie. W związku w tym firma CBRE oczekuje, że popyt na powierzchnie biurowe powinien utrzymać się na wysokim poziomie.

Konrad Heidinger, konsultant w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE oraz autor raportu, powiedział: „Biorąc pod uwagę rosnącą konkurencję wśród deweloperów powierzchni biurowych, dostosowywanie specyfikacji budynków do potrzeb potencjalnych najemców będzie w najbliższym czasie odgrywało istotną rolę. Do kluczowych elementów standardu obiektu biurowego z punktu widzenia użytkowników należą duża powierzchnia piętra, doświetlenie przestrzeni oraz elastyczność aranżacji powierzchni. To właśnie te elementy będą stawiane przez najemców na pierwszym planie w rozmowach z deweloperami”.

Ewolucji ulega także aranżacja powierzchni biurowej. Coraz większe znaczenie technologii bezprzewodowych, zwiększająca się mobilność pracowników oraz rosnąca zadaniowość pracy biurowej powodują, że na rozwiniętych rynkach biurowych coraz częściej układ „open space” zastępowany jest układem typu „innovative office”, w którym najbardziej mobilni pracownicy nie mają przypisanego stałego stanowiska pracy, a przychodząc do biura rezerwują jedno z wolnych miejsc. Zaoszczędzona w ten sposób przestrzeń wykorzystywana jest na tworzenie dodatkowych pomieszczeń, takich jak wewnętrzne pokoje spotkań, dodatkowe przestrzenie socjalne, niewielkie pokoje do pracy wymagającej skupienia, dodatkowe pokoje konferencyjne, czy kuchnie o ponadstandardowej wielkości. W dłuższej perspektywie czasowej idea nowoczesnego układu biura może stać się dominującym trendem także i w Polsce. Obecnie jednak w 34% biur nadal przeważa układ gabinetowy, a w 61% aranżacja typu open space.

„Doradztwo w zakresie organizacji miejsca pracy jest na dojrzałych rynkach biurowych rozwiniętą gałęzią usług. Pomoc świadczona przez takich ekspertów jest istotna przede wszystkim dla najemców pragnących optymalizować wynajmowaną powierzchnię. Doradztwo w tej kwestii jest ważne także dla deweloperów, którzy muszą dostosować powstające obiekty biurowe do wymogów nowoczesnych miejsc pracy oraz rozwiązań technologicznych, które idą w parze ze zmieniającymi się potrzebami najemców. Wraz z rozwojem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce należy spodziewać się, iż w najbliższej przyszłości ta forma doradztwa zyska na znaczeniu” – mówi Jonathan Steer, dyrektor działu doradztwa budowlanego w CBRE, specjalizującego się w tworzeniu nowych strategii środowiska pracy.

W ostatnich latach zauważalnym trendem w budownictwie biurowym są projekty powstające według standardów zrównoważonego budownictwa. Jednak mimo, że ilość certyfikowanej powierzchni biurowej w budowie wyraźnie rośnie, najemcy nie są gotowi płacić za nią więcej, jeżeli nie przekłada się to na wymierne korzyści, co w praktyce oznacza niższe opłaty eksploatacyjne. W najbliższej przyszłości, ze względu na niepewność co do koniunktury gospodarczej, kwestie finansowe będą mieć zasadniczy wpływ na decyzje najemców dotyczące lokalizacji siedziby firmy. Najemcy przywiązują szczególną wagę do stawek czynszu oraz kosztów eksploatacji powierzchni biurowej. Przy wyborze siedziby istotna jest również położenie budynku. Preferowane są lokalizacje z dostępem do komunikacji miejskiej, bezpłatnych miejsc parkingowych i usług towarzyszących oraz z dobrą infrastrukturą drogową.

„By sprostać najnowszym tendencjom, deweloperzy będą zmuszeni do ponownego przemyślenia formatu obiektów biurowych dostarczanych na rynek. Z drugiej strony, najemcy będą musieli przeprowadzić szczegółowe analizy dotyczące metod pracy zatrudnionych oraz ich wpływu na specyfikę wynajmowanej powierzchni biurowej’ – dodaje Konrad Heidinger.