Rynek biurowy w Krakowie w III kw. 2014

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Krakowie

Historyczny charakter, jaki posiadają śródmiejskie tereny Krakowa nie sprzyja budowaniu biurowców - ilość działek przeznaczonych pod zabudowę komercyjną jest symboliczna. Statystyki pokazują, że w centrum zlokalizowane jest zaledwie 103.500 m2 powierzchni biurowej na wynajem, czyli 16% całej krakowskiej podaży. Zdecydowana większość powierzchni biurowej znajduje się poza śródmieściem.

Do głównych obszarów koncentracji powierzchni biurowej należą: południowa część dzielnic Prądnik Biały i Prądnik Czerwony, północno-zachodnia część Podgórza oraz obszar wzdłuż ulicy Armii Krajowej (południowo-wschodnia część dzielnicy Bronowice).

Po trzech kwartałach 2014 roku nowa podaż powierzchni biurowej w Krakowie osiągnęła nienotowany dotychczas poziom ponad 87.600 m2. W III kwartale 2014 roku oddano do użytku 6 nowych projektów: Kapelanka 42 firmy Skanska, Enterprise Park II zrealizowany przez Avestus Real Estate, IV etap Quattro Business Park Grupy Buma, budynek Amsterdam, wchodzący w skład Orange Office Park (East-West Development Office), budynek Futuro zrealizowany przez spółkę Profuturo i Centrum Biurowo-Finansowe Kurniki 9 firmy AG System, które dostarczyły na krakowski rynek łącznie 67.600 m2 powierzchni biurowej.

Na koniec września 2014 w fazie realizacji znajdowało się ponad 111.300 m2 powierzchni biurowej na wynajem w 12 projektach, stanowiących zarówno samodzielne obiekty, jak i kolejne etapy większych kompleksów biurowych. Według harmonogramów prac deweloperów 17.600 m2 zostanie oddane do użytku jeszcze w 2014 roku, w rezultacie nowa podaż w 2014 roku może osiągnąć rekordowy poziom - 105.000 m2. Ponadto w budowie pozostawało 74.500 m2 powierzchni, której oddanie do użytku planowane jest na 2015 rok oraz 19.200 m2 z datą ukończenia w 2016 roku.

Od kilku lat popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie utrzymuje się na wysokim poziomie, a zainteresowanie najemców lokalnym rynkiem wzrasta. Warto podkreślić, że w okresie od stycznia do końca września 2014 roku wynajęte zostało niemal tyle samo co w całym 2013 roku. W trzech kwartałach 2014 roku zawarto transakcje obejmujące łącznie blisko 93.800 m2, o 35% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie generowany jest przede wszystkim przez firmy z branży finansowej, informatycznej, usług profesjonalnych oraz z sektora BPO/SSC, w którym w Krakowie zatrudnione jest łącznie ponad 30.600 osób. Miasto jest liderem wśród polskich miast regionalnych pod względem liczby podmiotów działających w tym sektorze. Jednocześnie stolica Małopolski jest jednym z wiodących ośrodków pod względem rozwoju sektora BPO/SSC na świecie i spodziewany jest jego dalszy dynamiczny rozwój.

Od 2012 roku Kraków odnotowuje najniższy poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej ze wszystkich regionalnych rynków biurowych w Polsce. Według analizy przeprowadzonej przez Knight Frank, pod koniec września 2014 roku w mieście znajdowało się około 21.000 m2 dostępnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem. Wolumen ten reprezentował 3,4% lokalnych zasobów. Wielkość współczynnika pustostanów utrzymała się na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem, pomimo rekordowego wolumenu nowej podaży, jaka zasiliła lokalny rynek.

Wywoławcze stawki czynszów w stolicy Małopolski utrzymują się na stabilnym poziomie. Przeciętne stawki ofertowe w budynkach klasy A mieściły się w przedziale od 13,5 do 14,5 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B – między 10 a 12 EUR/m2/miesiąc. Stawki efektywne są zazwyczaj niższe od wywoławczych o ok. 10-20%.

Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanowi cena, choć ważna jest również lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także nowe elementy, jak nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera, czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej tak, żeby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in. odpowiedni podział powierzchni, preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych.