Powierzchnie biurowe: Warszawa w tyle za regionami

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe: rynki regionalne z impetem do przodu

2015 rok zakończył się rekordem pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej. W całej Polsce wynajęte zostało aż 1,3 mln m kw. biur. Z wyliczeń analityków Walter Herz wynika, że nieco mniej niż połowa tej powierzchni przypadła na pozawarszawskie rynki biurowe. Tylko w ciągu trzech pierwszych kwartałów minionego roku w miastach regionalnych wynajęto łącznie więcej powierzchni biurowej niż na przestrzeni 12 miesięcy 2014 roku.

O sprzyjającej koniunkturze możemy mówić w odniesieniu do wszystkich krajowych rynków, ale bez wątpienia to właśnie regiony (głównie Kraków, Wrocław i Trójmiasto) są lokalizacją, w której powierzchnie biurowe cieszą się największym wzięciem. Strategicznym najemcą pozawarszawskim już od lat są firmy outsourcingowe. W minionym roku branża usług dla biznesu (BPO/SSC) zdołała wygenerować poza stolicą około połowy wolumenu najmu. We Wrocławiu, czyli na trzecim co do wielkości rynku biurowym w kraju, firmy z tej branży podpisały umowy na 70 proc. z wynajętych biur.

Tyle samo biur w budowie w Warszawie, ile poza stolicą

Duża chłonność rynku idzie w parze z aktywnością deweloperów. Specjaliści Walter Herz obliczają, że w 2015 roku krajowy rynek wzbogaci się o ponad 700 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Do największych obiektów z oddanych do użytku, zlokalizowanych poza Warszawą należą m.in. poznański Business Garden, czy wrocławski projekt Dominikański. W 2015 roku ukończone zostały także m.in. Olivia Business Center w Gdańsku, Bonarka for Business E w Krakowie, A4 Business Park II w Katowicach i West Gate we Wrocławiu.

Ilość powierzchni biurowej, która jest w budowie we wszystkich ośrodkach w kraju jest porównywalna z wartością tegorocznego wolumenu wynajmu. W przypadku realizacji budów proporcje rozkładają się mniej więcej równo po połowie, pomiędzy Warszawą, a rynkami regionalnymi liczonymi łącznie. W miastach regionalnych powstaje ponad 650 tys. m kw. biur, a najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.

Stawki stabilne

Mimo wyjątkowo dużej, nowej podaży stawki czynszowe pozostają stabilne, a poziom powierzchni niewynajętej w ciągu roku w wielu miastach nawet się obniżył. Najmniej, bo tylko ok. 4 proc. niewynajętej powierzchni jest w Krakowie, a najwięcej w Poznaniu - ponad 19 proc.

Ruchy cen dało się zauważyć tylko w Poznaniu, gdzie w połowie roku analitycy Walter Herz odnotowali nieznaczną korektę stawek. Specjaliści podkreślają, że bonusy, na jakie mogą liczyć najemcy ze strony deweloperów to raczej atrakcyjne pakiety zachęt, niż regularne obniżki czynszu. Stawki poza Warszawą, w zależności od miasta, kształtują się w przedziale od 11 euro / m kw. / m-c w (Lublin) do 14 euro / m kw. / m-c (Kraków, Wrocław, Poznań).

Inwestorzy wybrali miasta regionalne

Rekordy, jakie padały w poszczególnych miastach, jeśli chodzi o ilość wynajętej powierzchni biurowej to nie jedyny tegoroczny sukces rynków regionalnych. W tym roku przyciągnęły dużo większą uwagę międzynarodowego kapitału niż Warszawa. Po raz pierwszy w historii globalni inwestorzy dokonali w największych aglomeracjach w kraju większych zakupów niż w stolicy. Na Warszawę przypada tylko jedna czwarta wartości transakcji inwestycyjnych zawartych w 2015 roku na rynku biurowym w Polsce.

Powodem tak małego udziału Warszawy w wolumenie inwestycyjnym była słaba dostępność atrakcyjnych projektów biurowych, które byłyby wystawione na sprzedaż. W tej sytuacji inwestorzy zdecydowali się na zakup wysokiej jakości obiektów biurowych, zlokalizowanych w innych miastach. Analitycy Walter Herz zwracają uwagę, że zachętą do takiej decyzji były także wyższe stopy kapitalizacji, które notowane są poza Warszawą.

- Biorąc pod uwagę finalizowane przed końcem roku transakcje bardzo możliwe jest także, że pobity zostanie również zeszłoroczny rekord inwestycyjny osiągnięty w regionach (440 mln euro) - podsumowują przedstawiciele Walter Herz. Informują, że najwyższa wartość transakcji zawartej poza Warszawą w 2015 roku opiewała na 160 mln euro i dotyczyła sprzedaży projektów firmy Skanska. Wśród obiektów, które zmieniły właścicieli wymieniają m.in. Kazimierz Office Center oraz Enterprise Park w Krakowie, Baltic Business Center w Gdyni, West House 1B we Wrocławiu, Green Horizon w Łodzi i Millenium Plaza w Katowicach.