Łódź - ziemia obiecana rynku biurowego

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Łodzi: pół roku i jeden biurowiec

Autorzy raportu wzięli pod lupę znajdujące się Łodzi zasoby biurowe klasy A i B, jak również obiekty o wielu funkcjach, dysponujące minimum 1000 m2 powierzchni biurowej. Z analizy wynika, że w Łódzki rynek dysponuje obecnie 400.000 mkw. biur, co plasuje go na szóstym miejscu pośród miast regionalnych, wyłączając Warszawę. Ten wynik nie jest imponujący, ale w najbliższej perspektywie wiele może się zmienić.

Badaniem objęto łódzkie nieruchomości biurowe w klasie od A do B-, a także obiekty wielofunkcyjne wyposażone w co najmniej 1.000 m2 powierzchni biurowej. Całkowite zasoby miasta szacuje się dziś na 400.000 mkw., co plasuje Łódź na dość odległym, szóstym miejscu w rankingu rynków regionalnych, po wyłączeniu Warszawy. Prognozy na nadchodzące lata są jedna optymistyczne - autorzy raportu szacują, że ciągu najbliższych 2-3 lat obecna pula powierzchni wzrośnie o ponad połowę, co powinno znacznie zmniejszyć dysproporcje pomiędzy Łodzą, a innymi regionami.

– W Łodzi znajduje się dziś w realizacji ponad 167 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej przestrzeni biurowej, a łączna podaż planowana na ten rok wyniesie blisko 40 tysięcy metrów kwadratowych, czyli prawie dwa razy więcej, niż w Poznaniu – komentuje Andrzej Szczepanik, ekspert OPG Property Professionals. – Dobrą koniunkturę potwierdzają też wysokie stopy wynajęcia przestrzeni dopiero powstających, plasujące się na poziomie 45% – dodaje.

Wśród najciekawiej zapowiadających się inwestycji warto wymienić m.in. Nową Fabryczną, 7-kondygnacyjny obiekt w bezpośrednim sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna, zapowiadany od dawna Ogrodowa Office, który zajmie działkę naprzeciwko Pałacu Poznańskiego, a także rozbudowę OFF Piotrkowska Center, gdzie dwa biurowce klasy A wkomponowane zostaną harmonijnie w zabytkową architekturą przemysłową dawnej fabryki bawełny.

Na progu zmiany w strukturze ofertowej

W Łodzi największy segment rynku stanowią jeszcze obiekty klasy B (160.000 mkw.), lecz tegoroczny wzrost podaży sprawi, palmę pierwszeństwa obejmą już nowoczesne biurowce klasy A (obecnie 150.000 mkw.). Razem z obiektami klasy B+, czyli dobrze zlokalizowanymi, lecz nieco ustępującymi stanem technicznym budynkom najnowszym, tworzą obecnie 56% rynku.
Dbałość o najwyższy standard wynika z potrzeb najemców, co potwierdza rosnącą atrakcyjność miasta w oczach dużych inwestorów. Stopa pustostanów w istniejących i powstających biurowcach klasy A wynosi 5%, podczas gdy dla obiektów klasy B+, B i B- wartość ta waha się w przedziale 11-12%.

Jakość powierzchni biurowej i lokalizacja to główne czynniki determinujące wysokość stawki czynszu. W centrum, w biurowcach klasy A ceny najmu wahają się od 11 do 14,75 euro za metr kwadratowy, zaś w dolnych rejonach rynku powierzchni klasy B- stawki kształtują się w granicach 4,5 – 8 euro za metr kwadratowy.

Za kulisami wzrostu

Za czynniki sprzyjające koniunkturze łódzkiego rynku należy uznać poprawiającą się jakość życia w mieście, dostęp do wykwalifikowanej kadry oraz relatywnie niskie koszty zatrudnienia. Pomagają też realizowane w ostatnich latach duże projekty inwestycyjne związane z rewitalizacją terenów śródmiejskich w ramach Nowego Centrum Łodzi. Przedsięwzięcia, wśród których wymienić można m.in. szeroko zakrojone remonty dróg, miejskie centrum przesiadkowe, nowy Dworzec Łódź Fabryczna czy wschodnią obwodnicę miasta, wpływają na poprawę wizerunku Łodzi i generują atrakcyjne lokalizacyjnie tereny pod budownictwo komercyjne.

Popyt na wysokiej klasy powierzchnie biurowe kreuje w Łodzi przede wszystkim sektor nowoczesnych usług biznesowych: BPO, SSC, ITO i R&D, który zatrudnia dziś ponad 15 tysięcy osób, a w najbliższym czasie wygeneruje kolejne 3 tysiące miejsc pracy.

Jak łódzki rynek biurowy zareaguje na wzrost konkurencyjności?
Rosnąca podaż powierzchni oraz prawdopodobna polaryzacja cen najmu związana z coraz większymi wymaganiami inwestorów, prędzej czy później przyniosą wzrost konkurencji na łódzkim rynku biurowym. Różnice widać już dziś, czego przykładem może być topniejąca stopa pustostanów w inwestycjach o najwyższym standardzie kosztem obiektów klasy B i niżej. Jak podkreśla Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals, kiedy zaczyna się walka o najemcę, rośnie potrzeba skutecznej komercjalizacji danego obiektu.

– Wzrost podaży powinien zaspokoić popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Łodzi, ale prawdopodobnie nie wystarczy na zapełnienie powierzchni w budynkach starszych – wyjaśnia. – W takiej sytuacji przydaje się pomoc specjalistów, którzy mogą zwiększyć atrakcyjność obiektu w oczach najemców. Poprzez analizę sytuacji ekonomicznej oraz znajomość rynków, na jakich operują najemcy, można planować wynajem tak, aby dany obiekt nie był zależny od zmian w danym segmencie usług – podsumowuje.