Coworking i biura serwisowane, czyli elastyczne miejsca pracy

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

Tytułowe elastyczne miejsca pracy to nic innego niż biura serwisowane oraz przestrzenie służące coworkingowi. Te dwa pojęcia bywają mylone, ponieważ w obu przypadkach chodzi o wynajęcie biura na krótki czas. W praktyce jednak istnieje pomiędzy nimi kilka różnic. Przede wszystkim biuro serwisowane oferuje najemcom pełnoprawne i wyposażone biuro, często w układzie gabinetowym, wraz z jego obsługą administracyjną i techniczną. Z kolei centra coworkingowe to przeważnie otwarte przestrzenie, które umożliwiają ich użytkownikom kreowanie atmosfery współpracy. Ponadto coworking - oprócz powierzchni biurowej - oferuje częstokroć możliwość skorzystania z akceleratorów biznesowych, których zadaniem jest wsparcie młodych przedsiębiorców w początkach ich biznesowej drogi.

Biura serwisowane funkcjonują na polskim rynku od kilkunastu lat, podczas gdy najwięcej debiutów operatorów coworkingowych obserwowaliśmy w ciągu ostatnich dwóch lat. Pierwszym dużym coworkiem w Polsce był Business Link, który otwarty został w warszawskim budynku Zebra Tower w 2011 roku. Podwalinami pod jego rozwój były Akademickie Inkubatory Przedsiębiorczości, które założone zostały w 2004 r. Z kolei w połowie lat dziewięćdziesiątych, również w stolicy, powstało pierwsze biuro serwisowane firmy Regus w hotelu Sheraton. Obecnie najwięksi deweloperzy na polskim rynku współpracują z operatorami elastycznych miejsc pracy. Oprócz Business Link, którego partnerem jest firma Skanska, w branżę tę zainwestowało również Echo Investment, właściciel CitySpace. Swoją autorską przestrzeń coworkingową planuje również firma Ghelamco w swoim nowym projekcie, The Warsaw Hub.

„Granice pomiędzy przestrzenią coworkingową a biurem serwisowanym powoli się zacierają. Oba segmenty przenikają się, a cały sektor elastycznych miejsc pracy rozwija się niezwykle dynamicznie. Co więcej nawet tradycyjne biura coraz częściej zaczynają przypominać coworki, w których zaimplementowane są strefy relaksu czy rozwiązania z zakresu activity based workplace. Wynika to z faktu, że, wraz z rozwojem nowych technologii, zmienia się sposób, w jaki pracują zarówno startupy jak i wielkie korporacje. Elastyczne miejsca pracy to odpowiedź na nowe potrzeby rynku” – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.

Elastyczne miejsca pracy pod lupą

Zgodnie z danymi firmy Savills najwięcej elastycznych miejsc pracy w Polsce znajduje się w Warszawie. Stolica dysponuje blisko 84 000 mkw. tego typu powierzchni w 95 lokalizacjach, z czego 44 000 mkw. stanowią biura serwisowane, a 40 000 mkw. coworki. Drugi jest Kraków z prawie 15 000 mkw. elastycznej powierzchni w 25 lokalizacjach. Na podium znajduje się jeszcze Poznań, którego zasoby wynoszą ponad 8200 mkw. w 18 lokalizacjach.

Do kluczowych operatorów na rynku elastycznych miejsc pracy, za które firma Savills przyjęła podmioty oferujące łącznie co najmniej 3000 mkw. powierzchni w co najmniej dwóch lokalizacjach, zaliczają się takie firmy jak: Brain Embassy, Business Link, CitySpace, Dago, InOffice, Office Hub, OmniOffice i Regus. Udział tych firm w całkowitym popycie na powierzchnię biurową wzrósł z 0,4% w 2010 roku do 1,9% w 2016 roku. Największym coworkiem w Polsce jest Business Link zlokalizowany na stadionie PGE Narodowy w Warszawie (5000 mkw.), a największym biurem serwisowanym jest InOffice w budynku Lumen w Warszawie (2700 mkw. powierzchni).

„Zdecydowana większość spośród sklasyfikowanej przez nas elastycznej powierzchni znajduje się w nowoczesnych obiektach biurowych. Pozostałe zlokalizowane są w biurowcach niższych klas lub budynkach, których dominującą funkcją nie jest funkcja biurowa. Warto jednak pamiętać, że przestrzenie coworkingowe można znaleźć również w centrach handlowych, m.in. w Alei Bielany, Galerii Bronowice, Galerii Katowickiej, Sukcesji oraz Tarasach Zamkowych. Również niektóre kawiarnie i banki decydują się na adaptacje części powierzchni na miejsca do pracy dla klientów. Istnieją także prywatne inicjatywy, w ramach których w prywatnych mieszkaniach funkcjonują małe biura oferujące możliwość współpracy pomiędzy firmami” – mówi Wioleta Wojtczak, Associate, dział badań i analiz, Savills.

Jak wynika z raportu firmy Savills największym rynkiem elastycznych miejsc pracy w Europie jest Wielka Brytania, gdzie tylko w samym centrum Londynu funkcjonuje ponad 1100 tego typu lokalizacji. Od początku 2017 roku do końca trzeciego kwartału coworki i biura serwisowane stanowiły 12% całkowitego popytu na powierzchnię biurową w tym mieście. Rynek elastycznych biur rozwija się dynamicznie również w Amsterdamie, Barcelonie, Wiedniu i Madrycie.

Badanie środowiska startupów

Firma Savills, we współpracy z czołowym portalem branży startupowej w Polsce mamstartup.pl, przeprowadziła badanie na grupie użytkowników strony. Zaledwie 7% badanych zadeklarowało, że cowork jest najczęściej wykorzystywaną przez nich przestrzenią do pracy. Liderami wśród wskazań były ex aequo wynajęte biuro oraz dom lub mieszkanie. 60% badanych twierdzi, że nigdy nie korzystało z przestrzeni coworkingowej, a poniżej 20% bywa w coworku przynajmniej raz miesiącu. Respondenci zadeklarowali, że pracują najczęściej w 2-3 osobowych zespołach, ale aż 42% przewiduje, że grupa ta urośnie w perspektywie 2-3 lat, jednak nie więcej, niż o 5 kolejnych osób. Na spotkania biznesowe przebadani startupowcy spotykają się zwykle w kawiarniach i restauracjach (blisko 40%). Brak prywatności w coworku, według deklaracji, przeszkadzałby 65% osobom, które wzięły udział w badaniu.

Perspektywy dalszego rozwoju

Jednym z powodów dynamicznego rozwoju rynku elastycznych miejsc pracy są sztywne warunki najmu oferowane w tradycyjnych biurach. Specyfika startupów sprawia, że w krótkim czasie mogą one zmieniać swoje zapotrzebowanie na powierzchnie biurową. Również dużym korporacjom coraz częściej zależy, by móc delegować zespoły projektowe do innych miast lub dynamicznie reagować na zmianę zatrudnienia. Elastyczne biura mogą szybko zostać dostosowane do potrzeb najemcy bez konieczności deklarowania wynajmu określonej powierzchni na wiele lat do przodu.

„Warto zdać sobie sprawę, że biura serwisowane i coworki to nie do końca miejsce dla poczatkujących, małych startupowców. Pokazują to wyniki naszego badania. Na tych powierzchniach realizowane są często projekty dla dużych korporacji. Działają na nich również scaleupy, a więc firmy, które już wypływają na szersze wody. Być może kłóci się to ze stereotypową wizją tych miejsc jako oaz dla startupów, jednakże dzięki takiemu modelowi biznesowemu elastyczne powierzchnie mają szansę na stałe wpisać się w rynek nieruchomości biurowych. Pytaniem pozostaje jak bardzo chłonny jest polski rynek. Po licznych debiutach operatorów takich powierzchni, jakie obserwowaliśmy w ostatnim czasie, kolejne firmy będą ostrożnie analizować kolejne lokalizacje. Rynek idzie jednak w tym kierunku i obecny boom wcale nie oznacza, że coworkowa ofensywa już się zakończyła, zwłaszcza jeśli chodzi o rynki regionalne. Polska ma duży potencjał. Jesteśmy atrakcyjnym krajem dla firm z branży nowoczesnych technologii, a do Polski nadal nie weszli jeszcze tak duzi międzynarodowi operatorzy jak chociażby WeWork, The Office Group, czy i2 Office” – podsumowuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.