Czy warszawski rynek biurowy znowu idzie na rekord?

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości biurowe, czyli regiony biją stolicę

Podaż na niskim poziomie

O ile najem powierzchni biurowej w stolicy może uchodzić za imponującą, o tyle już nowa podaż wyniosła w I kwartale tylko 23 700 m kw., w efekcie czego całkowita wielkość warszawskich zasobów biurowych wyniosła 5,28 mln m kw.

Pod koniec I kwartału liderem pod względem ilości biur była niezmiennie strefa Centrum, w której położonych było 38,5% wszystkich warszawskich zasobów. Już od kilku kwartałów pokaźna dynamika rozwoju charakterystyczna jest dla Centrum Zachód. Rejon Ronda Daszyńskiego to dziś jeden z największych placów budowy w naszym regionie. Inwestorów przyciąga tu przede wszystkim lokalizacja, w tym bliskość centrum oraz dobry dostęp do komunikacji publicznej, w tym do rozbudowywanej II linii metra.

Okolice Ronda Daszyńskiego od kilku kwartałów przechodzą metamorfozę, co ma ogromny wpływ na centralną strefę Warszawy. Powstaje tam bowiem nowy biznesowy region stolicy. Warto jednak podkreślić, że równolegle z fundamentalnymi przemianami na biurowej mapie Warszawy obserwujemy również trend zmiany przeznaczenia dojrzałych budynków z funkcji biurowej na inne funkcje komercyjne. W efekcie, należy spodziewać się wykluczenia z zasobów biurowych niektórych istniejących budynków biurowych, które zostaną zastąpione przez nowoczesne powierzchnie biurowe w innych lokalizacjach – mówi Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Rosnący popyt

Obiekty gwarantujące prestiżową lokalizację w centralnej strefie miasta oraz na jej zachodnim obrzeżu niezmiennie cieszą się największym zainteresowaniem ze strony najemców. Autorzy raportu wskazują, że w pierwszych trzech miesiącach 2018 r. popyt netto w tym obszarze stanowił 64% całego popytu odnotowanego w Warszawie. Wartym podkreślenia jest fakt, że nadal uwagę najemców przyciąga Mokotów, oferujący szeroki wybór powierzchni biurowych i stwarzający okazję do negocjacji bardzo elastycznych komercyjnych warunków najmu. Wysoki poziom popytu w analizowanym okresie miał bezpośrednie przełożenie na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który spadł do około 11 proc. na koniec I kwartału.

Analizując wskaźnik pustostanów w poszczególnych strefach stolicy zauważyć można, że wpływ dobrej koniunktury znacznie obniżył dostępność powierzchni biurowych w strefie Centrum, gdzie wskaźnik na koniec I kwartału wynosił ok. 7,5%. W strefach znajdujących się poza Centrum, stopa pustostanów nieznacznie wzrosła – o 0,5 p.p. Stałą tendencją jest natomiast wzrost tego wskaźnika dla Mokotowa, gdzie w ciągu ostatnich trzech miesięcy powiększył się on o prawie 1 p.p. Najsłabiej wypada podstrefa Służewiec, w której obecnie blisko 19% powierzchni pozostaje bez najemców – komentuje Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Centrum placem budowy

Na koniec marca 2018 r. w budowie było ponad 750 000 m kw. powierzchni biurowej. W perspektywie trzech najbliższych lat największy rozwój sektora biurowego odnotowany zostanie w stołecznej strefie Centrum, w której powstanie ponad 75% konstruowanej obecnie powierzchni. Deweloperzy upodobali sobie szczególnie okolice Ronda Daszyńskiego, gdzie w fazie budowy znajduje się ok. 340 tys. m kw. nowoczesnych biur, a kolejne projekty są na różnych etapach przygotowania. Nadal obserwujemy rozwój drugiej co do wielkości zasobów biurowych strefy Mokotów.

Powolna zmiana pozycji negocjacyjnej

Pod koniec minionego kwartału miesięczne stawki wywoławcze czynszów w najlepszych obiektach w strefie Centrum wahały się pomiędzy 20 EUR a 22 EUR za m kw. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wnioskują, że spadek wskaźnika niewynajętej powierzchni przekłada się bezpośrednio na pozycję negocjacyjną wynajmujących. W perspektywie krótkookresowej stołeczny rynek będzie świadkiem powrotu rynkowej równowagi na linii najemca – wynajmujący, a także optymalizacji pakietu zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych albo wysokości partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni.