Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w I kw. 2018

Przeczytaj także: Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych w III kw. 2017

Nowa podaż

Jeżeli chodzi o przekazane do użytkowania powierzchnie magazynowe, to zdecydowanym liderem okazała się Polska Centralna, której zasoby powiększyły się o 212 900 m kw., co stanowiło 54% całej nowej podaży w skali kraju. Dwie największe z oddanych do użytku inwestycji to:

• magazyn typu BTS dla firmy B/S/H (79 000 m kw.),
• P3 Piotrków (62 200 m kw.).

Powierzchnia w budowie

Najświeższe dane wskazują jednak, że duża dynamika nie jest wyłącznie domeną Polski Centralnej.

Analiza rozmieszczenia geograficznego wolumenu obecnie budowanej powierzchni pokazuje, że najwięcej pracy mają deweloperzy na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej. Odnotowano tam odpowiednio 419 400 m kw. i 360 200 m kw. powierzchni na etapie konstrukcji. Kolejnym pod względem wolumenu realizowanych inwestycji jest region Polski Zachodniej, ciągnący się wzdłuż granicy z Niemcami i budowanej trasy S3. Jest to jednocześnie najbardziej dynamicznie rosnąca lokalizacja obiektów magazynowo – logistycznych. W trakcie realizacji znajduje się tam łącznie 230 900 m kw., co stanowi aż 86% powierzchni istniejących obecnie obiektów – mówi Patrycja Dzikowska, Dyrektor działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland

Pustostany

Niezmiennie najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w strefie Warszawa I, obejmującej nieruchomości magazynowo – logistyczne usytuowane wewnątrz granic administracyjnych Warszawy. Na koniec I kwartału br. stopa pustostanów wyniosła tam 8,9%. Spośród głównych rynków magazynowych najmniej dostępnej powierzchni znajduje się w regionie Polski Centralnej (1,9%), gdzie duży udział w zasobach rynku stanowią w całości wynajęte projekty typu BTS. Jeszcze niższa dostępność wolnej powierzchni występuje na niektórych mniej rozwiniętych rynkach. Na koniec marca w regionach takich jak Bydgoszcz/Toruń, Szczecin czy Polska Zachodnia nie oferowano praktycznie żadnej wolnej powierzchni magazynowej w istniejących budynkach. Kluczowe powody takiej sytuacji to dominacja formatu BTS oraz obserwowany w tych rejonach wysoki popyt najemców wspomagany stosunkowo dobrą dostępnością siły roboczej.

Pierwszy kwartał przyniósł szereg rekordów. Stopa pustostanów osiągnęła historyczne minimum 4,9%, do czego przyczynił się rekordowo silny popyt najemców. Tylko od stycznia do marca tego roku wynajęto około 1,2 mln m kw. powierzchni magazynowej. Znakomita koniunktura zachęca do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Efektem tego jest nieodnotowywana dotąd ilość powierzchni w budowie sięgająca prawie 1,9 mln m kw. – mówi Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Co dalej?

Uczestnicy i obserwatorzy sektora magazynowo – logistycznego zadają pytanie, w jakim kierunku będzie następował dalszy rozwój rynku.

Czynnikami mającymi największy wpływ na branżę pozostaną w najbliższym czasie rosnące koszty pracy i materiałów budowlanych. Przełoży się to na wzrost kosztów budowy, a pośrednio na stawki czynszów. Niesłabnący popyt oraz rosnące koszty sprawią, że deweloperzy będą mniej skłonni do udzielania zachęt czynszowych. W rezultacie różnica między stawkami bazowymi a efektywnymi zacznie się stopniowo zmniejszać. Widocznym trendem jest również powstawanie magazynów w nowych lokalizacjach – mówi Katarzyna Pyś – Fabiańczyk, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo – Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Nowe lokalizacje

Dla docelowych użytkowników powierzchni magazynowych jednym z kluczowych kryteriów wyboru danej lokalizacji jest dostęp do wystarczającej ilości siły roboczej w regionie. W świetle coraz większego problemu ze znalezieniem pracownika, zwłaszcza w sąsiedztwie dużych ośrodków miejskich, deweloperzy decydują się na lokowanie swoich obiektów w regionach niekojarzonych dotąd z projektami magazynowymi. Poza dostępnością pracowników, warunkiem koniecznym do sprawnego funkcjonowania obiektu jest odpowiednia infrastruktura komunikacyjna.

Budowa nowych odcinków tras szybkiego ruchu staje się kluczem otwierającym możliwości rozwoju nowych lokalizacji. Można nawet wskazać konkretne przykłady. Budowa fragmentu trasy S8, łączącej Warszawę z Białymstokiem, przyczyniła się już do powstania m. in. kompleksów magazynowych Panattoni Park Radzymin, czy Panattoni Park Białystok. Z kolei, rozbudowa drogi S7 między Warszawą, a Trójmiastem oraz jej odnoga (S51) prowadząca do Olsztyna dały podstawy do budowy przez spółkę Hillwood centrum logistycznego Zalando pod Olsztynkiem, przeznaczonego dla e-commerce. Podobnie trasa S3 w zachodniej części kraju przyciąga liczne projekty typu BTS, często relokacje z Niemiec. Przewidujemy, że wraz z dalszym rozwojem sieci transportowej „otwarte” zostaną kolejne lokalizacje, które przyciągną zainteresowanie deweloperów – podsumowuje John Palmer, Dyrektor, Rynki Kapitałowe, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen CEE, BNP Paribas Real Estate Poland.