Rynek magazynowy idzie na nowy rekord?

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce. Aktywność deweloperów nie zawodzi

Podaż głównie w centrum kraju

Jak wynika z raportu CBRE „Market View: Polski rynek przemysłowy i logistyczny po III kw. 2018”, zasoby magazynowe w naszym kraju to powierzchnia licząca 14,94 mln mkw., czyli o ponad 2 mln mkw. niż rok wcześniej. Taki wynik plasuje nas tuż za Hiszpanią (15,5 mln mkw.) i pozostawia daleko w tyle i Czechy (7,6 mln mkw.) i Słowację (2,4 mln mkw.).

Co więcej, raport CBRE wyraźnie wskazuje, że magazynów i obiektów handlowych ciągle będzie przybywać. Obecnie trwają prace nad 2,1 mln mkw. powierzchni, z czego jedna czwarta powiększy rynek magazynowy w centralnej Polsce. Aż cztery z powstających obiektów, każdy o wielkości ponad 100 tys. mkw., to projekty build-to-suit (BTS), czyli realizacje na życzenie konkretnych klientów – Panattoni Gliwice, Hillwood Zalando Gluchow, Panattoni Leroy Merlin oraz Hillwood Zalando Olsztynek.

Na znaczeniu w Polsce zyskuje „logistyka miejska” – deweloperzy widzą potencjał w mniejszych obiektach magazynowych, leżących bliżej miast. Takie przestrzenie dają możliwość szybkiej realizacji zamówień, co jest szczególnie ważne dla rozwijającego się sektora handlu elektronicznego. Tego typu obiekty powstają w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie oraz Gdańsku.

- Wzrost gospodarczy w naszym kraju – zwiększający się popyt, rosnące zakupy, rozwój sprzedaży internetowej napędza bezpośrednio rynek magazynowy. Nie bez znaczenia jest również liczba inwestycji zagranicznych. Jesteśmy obecnie w punkcie szczytowym tej hossy. Ani pod koniec tego roku, ani w przyszłym nie spodziewamy się dużej zmiany na rynku. Dobra passa jeszcze potrwa, a rok 2018 będzie rekordowy jeżeli chodzi o aktywność deweloperów i inwestorów oraz popyt ze strony najemców – mówi Beata Hryniewska, Szef Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki CBRE.

Dużo w budowie, ale większość już zajęta

W trzech pierwszych kwartałach br. popyt na powierzchnię magazynową wzrósł o 13% w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku i wyniósł 3,1 mln mkw. Największe zapotrzebowanie widoczne było w Polsce Centralnej, Regionie Warszawy, oraz na Górnym Śląsku. Wśród najemców prym wiodą firmy z obszarów handlu elektronicznego i sektora logistycznego. To branże, które dokonały największych transakcji najmu w III kwartale br.

- Buduje się dużo, mimo to firmy poszukujące przestrzeni magazynowo-produkcyjnej mają problem ze znalezieniem powierzchni dostępnej do wynajęcia, ponieważ aż 80% nowych inwestycji jest już skomercjalizowana. Największy problem mają przedsiębiorstwa szukające powierzchni na zachodzie i północy naszego kraju, gdzie magazynów dostępnych od zaraz praktycznie nie ma – dodaje Beata Hryniewska z CBRE.

Dostępność wolnej przestrzeni przemysłowej i logistycznej jest bardzo ograniczona. Przez kilka ostatnich lat następował stopniowy spadek pustostanów we wszystkich regionach Polski. Obecnie poziom pustostanów w Polsce jest bliski najniższemu w historii – wynosi 4,5%.

Poziom inwestycji coraz bliżej rekordu

Suma inwestycji w nieruchomości w pierwszych trzech kwartałach br. wyniosła 1,1 mld euro – to prawie tyle samo, co w całym minionym roku. Pozwala to przewidywać, że całkowity wolumen transakcji przemysłowo-magazynowych w 2018 roku będzie rekordowy. Największe transakcje dotychczas to m.in. przejęcie przez Deutsche Asset & Wealth Management centrum dystrybucyjnego Zalando Szczecin, za kwotę 57 mln euro, a także przejęcie przez firmę Invesco centrum dystrybucyjnego w Szczecinie – za 110 mln euro. Za największą transakcję portfelową trzech pierwszych kwartałów tego roku można uznać nabycie 9 magazynów przez Griffin RE za kwotę 196 mln euro.